地产行政调控教科书之韩国经验

基本结论

韩国在房地产调控中所使用的行政手段最为丰富且严厉，并且能根据市场变化做出迅速响应，我国目前所实行的诸多政策都能在韩国已推行的调控措施中找到“影子”。从政策的有效性分析，从韩国实例可以看出行政手段可以起到立竿见影的作用。

韩国在近26年的涨幅为155%，而我国在19年内上涨了316%；

而这是在我国人均土地面积的为韩国3.6倍，韩国人均GDP是我国4.6倍的基础上发生的。

可借鉴之处

韩国调控的行政手段体系全面，抑制房价效果明显，是不得不用的应急措施。而从韩国经验分析，行政调控一旦放开，往往房价会出现报复性反弹，所以我国在没有建立有效的长效机制前，行政手段不宜轻易退出。

从提升政府对保障房供给能力和居民正常置业需求能力分析，韩国的住房储蓄制度和国家住宅债券制度值得借鉴，即通过强制化手段增加住房建设资金来源。

可吸取教训

韩国调控的最大教训在于国家对供给管制过于僵化，没有在需求提升时稳定增加供给，导致了韩国目前较低的人居水平。

我国由于限购限贷等抑制需求政策和资本市场以及银行对地产企业的资金支持的明显削弱，行业新开工增速明显下滑，预示未来供给可能存在不足的隐患，适度改善对开发商资金支持，加快普通商品住房的供给，才是缓解房价长期供求矛盾的有效手段。

投资策略。房价反弹压力和行政调控存续期的长期化会抑制地产股估值水平的提升，板块上涨的推动力更多来来自业绩驱动，从长期投资角度推荐善于把握市场改变策略的万科，具有资源优势的保利地产、招商地产，具有独特模式的中南建设、华侨城和能够辐射周边的阳光城、金科股份、福星股份等区域龙头。