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房地产行业:从土地财政到税收财政

国金证券2012年10月25日21:01分类:国金证券

基本结论

全面测算地产对财政的贡献度。过往关于地产对财政的影响分析集中于土地出让金这一层面,本篇报告则分析了包括土地出让金、地产企业产生的直接税费、地产对关联产业拉动产生的间接税收合计对政府收入的贡献。按2011年数据,房地产对地方政府收入的贡献度为53%。从地产对地方财政的敏感性分析,如果房地产结算额、销售额、以及投资额变动1个百分点,分别引起地方财政收入0.083、0.062、0.059个百分点的变动。

未来地产对政府收入贡献将由从土地财政演变至税收财政。我们比较了美国、香港、日本和韩国房地产政府收入贡献的演变历史和现状,美国、日本、韩国基本没有土地出让收益,香港土地出让收益一般占政府收入的12.9%,而我国达到地方政府总收入的35%;美国、韩国、日本、香港持有环节税收占地方财政收入比例分别为35%、12.1%(韩国为占全部税收数据)、26.7%、6.2%,我国仅为2.6%;另外,根据我们能掌握的交易环节数据,香港交易环节税负达到9.7%,也明显高于我国1.9%的水平。所以未来不仅是房产税,交易环节税收的提升也是大势所趋。

房产税的替代效果并不能在短期内体现。目前市场最关心的是房产税的影响,按现有全部存量住宅估算,按1%税率征收的房产税总额占2011年地方财政收入的8.6%,是2011年土地出让金的13.2%。除非大幅提升房产税税率,否则房产税即使对全部存量住宅征收,也难以起到替代房产税的作用。我们认为房产税试点范围的扩大仍是一个渐进和温和实施的过程,而时点我们认为可能在春节前后,因为未来房价仍有上涨压力,房产税在传统旺季到来前出台可以作为对冲需求释放和防止导致房价反弹的手段。

房产税如果推出有何影响?根据《物业税改革》的1004份调查问卷,房产税如开征会导致投资性需求下降21%,刚性需求基本保持不变但对户型面积偏好变小,我国目前投资购房基本被限购和限贷政策所挤出,所以房产税范围扩大对市场的影响将并不明显。

投资策略

在房地产行业对政府收入贡献由土地财政向税收财政的演变过程中,意味更多抑制投资购房的长期税收制度会出台,但这对行业的影响是渐进的过程,未来行业增速受到控制的同时,也会有更多优质公司实现自身发展的突围,即行业资源也将集中于龙头公司。从长期投资角度,推荐善于把握市场改变策略的万科,具有资源优势的保利地产、招商地产,具有独特模式的中南建设、华侨城和区域龙头能够辐射周边的金科股份、福星股份。

【责任编辑:王婧】

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