地产投资加速探底 关注投资机会

经济分析师  关志薇

截至2月6日，房地产行业157家上市公司中75家企业发布2011年业绩预告，其中预喜的公司46家，占比在六成左右。从年报预告的情况看，A股龙头地产企业年报业绩基本稳定，与市场预期相差不大；二、三线公司存在业绩下调现象。

值得注意的是，高额的预收账款仍然能够维持房地产公司保持一定的增长速度，对于目前正在披露的2011年全年业绩表现不需过分悲观。不过，在销售放缓和融资收紧的双重影响下，企业的投资意愿和投资能力普遍减弱。

多家券商机构认为，投资增速快速下滑对经济增长和就业等产生的负面影响将逐渐显现，地产行业投资增速将在2012年一、二季度加速探底，届时调控政策会否出现放松，是判断地产股投资机会的重要方面。

行业下行趋势明确  销售压力大增

2011年对于房地产行业来说无疑是步入寒冬的一年。持续的房地产调控效用逐渐显现，从2011年下半年开始，楼市交易持续走低，10月份全国房价下降态势确立，连续6个月回落的国房景气指数在11月份下行突破100 关口，表明房地产市场已经进入不景气区域。

易居房地产研究院发布的《2011-2012年度全国房地产市场研究报告》预计，2012年上半年国房景气指数、房价指数、楼市成交量将继续下行探底。

地产行业在2011年的变化最为直观的体现在销售数据上，虽然整体销售面积、销售金额均创新高，但增速纷纷下滑，行业整体运行显现下行趋势。

国家统计局公布的数据显示，2011年全国商品房销售面积为10.99 亿平方米，同比增长4.9%，销售面积增速较2010年下降5.7 个百分点；销售金额5.91 万亿元，同比增长12.1%，销售额增速较去年下降6.8个百分点。

数据来源：国家统计局

在严苛的调控措施下，房地产市场销售疲软，有价无市的现象明显，销售不畅给上市公司带来的压力日渐增大。广发证券一项针对23家房地产上市公司进行的调查显示，万科、荣盛发展、中南建设销售目标完成率分别为93%、87%、117%，销售表现和去库存情况令人满意；保利、招商虽然销售完成情况较好，但总体库存仍然较大，未来仍需进一步改善；更多的公司由于区域限购、产品结构不理想、工程进度滞后、错过推盘时机等种种原因，导致销售大幅未达年初预期。

从具有代表性的公司来看，截至2011年12月，无论是销售面积还是销售金额，保利地产和万科一样都已经连续 5 个月出现了同比负增长的情况。保利地产全年累计销售面积同比下降5.54%，为上市以来首次出现负增长，销售金额虽增长10.69%，但处于近6年来的最低位，并低于2008年的增速水平。

业绩增长仍是主基调  分化趋势明显

在分析人士看来，2011年和2012年属于房地产行业的低谷期，不少地产公司将面临“求生存”的困境。由于 2011年的销售情况不理想，预计未来2年上市公司业绩增长的潜在动力将会下降。不过高额的预收账款仍然能够维持公司保持一定的增长速度，对于目前正在披露的2011年全年业绩表现不需过分悲观。

根据地产行业财务结算的特点，地产项目从销售到交楼期间一般有一年半到两年的间隔周期，因此2011年各房企入账的销售数据，基本是2009年和2010年市场较好时候的销售数据，而2011年的销售数据，一般需到2012年、2013年的财务报表中才得以体现。

统计显示，2011年前三季度106家地产上市公司预售款达到4278亿元，同比增长43.68%。从业绩锁定性看，106家公司前3季度预售款占2010年营业收入比重为123.65%，已充分锁定了2011年业绩。

从年报预告的情况看，A股龙头地产企业年报业绩基本稳定，与市场预期相差不大；二、三线公司存在业绩下调现象。

据统计，截至2月6日房地产行业157家上市公司中75家企业发布2011年业绩预告，其中预喜的公司46家，占比在六成左右。其中光华控股、铁岭新城、大龙地产增幅超过500%，增幅在100%-500%的有14家，包括深物业A、中航地产、深天健、广宇发展等。

受到房地产调控政策影响，上市房企的业绩明显分化，中小房地产公司利润下降明显。1月31日，莱茵置业预告称2011年归属于上市公司股东的净利润为5100万至6700万元，同比下降60%—70%。嘉凯城预计净利润约为2亿元，下滑幅度82%；荣丰控股、天宸股份、万方地产等净利润下滑则超过九成。

从2009年以及2010年预收款的增长情况可以看出，对应的大中型公司2011年业绩可以保持稳健的增长，且与中小地产公司分化的局面将在未来持续出现。

2011年前三季度，大中型公司预售款达到3520亿元，同比增长49.9%，大中型公司预售款增长明显快于小型公司。从业绩锁定性看，前三季度预售款占2010年营业收入比重大中型公司为148.91%，小型公司为69%，可以看出大中型公司2011年业绩锁定性非常强。

来源：山西证券研究所

地产投资加速探底  政策弹性值得关注

2011年，房地产开发企业资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，其中国内贷款的增速为0，降至2006年以来的历史最低水平。随着房地产调控的不断升级，2011年部分开发商资金链告急，典型如绿城中国近几年负债率高居不下，屡次被质疑资金压力大，资金链或断裂。

在销售放缓和融资收紧的双重影响下，企业的投资意愿和投资能力普遍减弱。2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点。

“下降幅度只有5个百分点，且基本是匀速递减。这与目前市场整体趋冷的现实表面看似乎有些背离，其实不然。”中国人保资产管理公司研究部高级研究员凌秀丽认为，当前高企的房地产投资增长很大程度上源于前期2009—2010年期房的超额销售。作为房地产投资的先行指标，资金来源较房地产投资领先约一个季度，2011年四季度以来资金来源增速骤降带来的影响，将在2012年开始显现。此外2012年一季度房地产信托、银行理财和银行贷款进入还款高峰期，无疑令开发商资金链雪上加霜。

凌秀丽认为，若目前商品房销量继续下滑、银行信贷继续收缩，且持续到二季度，则房地产开发投资很可能出现较大幅度下滑，投资增速可能从温和回落变为骤然下降到个位数，甚至不排除负增长的可能。

来源：国家统计局

国际货币基金组织（IMF）在2月6日发布报告，将中国2012年经济增速的预期从去年9月份预计的9.0%下调至8.25%，并强调了对于贸易和房地产大幅下滑的担忧，“这可能导致价格、成交量以及与房地产相关投资的下降幅度超过预期”。

多家券商机构认为，地产行业投资增速将在2012年一、二季度加速探底，投资增速快速下滑对经济增长和就业等产生的负面影响将逐渐显现。

“虽然房地产调控政策的总基调不会变，但期间政策面也不会有更加差的预期，预期稳定，对股价没有更差的影响。”银河证券房地产行业分析师潘玮指出。

近几个月，包括武汉、北京、杭州、南京等城市先后出台了住房公积金、购房补贴、减少购房税负等措施。2月初，央行释放“满足首次购房家庭的贷款需求”信号，显示政策弹性或将有所加大。

国泰君安发布研究报告称，政策见顶已较为明确，基本面的调整将真正释放政策压力，政策的弹性大小将取决于基本面的好坏程度，届时以龙头地产股为代表的投资机会将随之到来。

不过，在目前中央“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善各种抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”的基调下，房地产调控的整体环境并未放松，政策“观察期”或将持续一段时间。