国金证券：房地产行业研究周报

新房成交情况

上海、深圳回升、北京下降。北京成交15.3万平方米，环比下降28%；上海成交26.6万平方米，环比上升22%；深圳成交5万平方米，环比上升89%；三市成交量分别为11年周均的109%、106%和98%。三城市去化周期分别为16.1、6.6和16个月。

本周重点监测的二、三线城市有10个成交环比上升，占比41.7%，平均升幅为28%，成交下降城市平均降幅为14%。成交上升居前的三个城市是蚌埠、舟山和海口，分别上升81%、49%和47%；成交下降居前的是徐州、福州和东莞，降幅分别为-41%、-38%和-29%。

二手房成交情况

北京本周二手房成交27.5万平米，受12月10日起计税指导价将动态更新影响，成交环比上升65%；天津成交5.3万平米，环比上升8%；深圳成交5.5万平米，与上周持平；杭州成交1.6万平米，环比下降6%。四城市成交量分别为11年至今周均的129%、74%、39%和80%。

均价方面，天津和深圳分别环比持平和下降6%。

土地市场

北京本周推出10宗77万平米，无成交；上海推出1宗7万平米，无成交；深圳本周无推出，无成交。

本周二三线有11个城市有住宅用地推出，推出量居前三的是武汉、重庆和苏州，分别推出21宗181万平米、10宗93万平米和12宗49万平米；本周有6个城市有地成交，成交居前的分别是广州、重庆和杭州，分别成交2宗25万平米，3宗18万平米和1宗6万平米。

一周行业要闻

一线城市地价开始松动。近日北京下调顺义后沙峪镇和平谷马坊镇两地块挂牌起始价，下调幅度分别为9%和15%。此前北京已经下调过大兴医药生物基地一地块挂牌起始价，该地块最初挂牌于10年12月，起始价13.85亿元，流拍后于4月再次挂出，起始价升至15亿元，由于没有成交，所以在9月起始价下调至11亿元。11.9日，北京土地储备中心还公告将需配建限价房的丰台郭公庄一地块改为全部建设商品房。地方政府降低地价是打破市场对峙的重要途径之一，因为如果地价调整幅度高于房价，会加速开发商降价回流资金并重新购地开发的进程，如果更多的地方政府能够加入下调地价这一阵营，会促进行业自身和宏观经济再次达到平衡。

住建部要求地方政府继续限购。厦门、南宁、石家庄等11个城市在年初限购令颁布时均设定了限购截止日期，而根据媒体报道，住建部已经知会各地方，截止日期后限购继续。这与我们的预期相符，限购是本轮调控的核心措施，目前房价调整的深度广度都不支持限购政策的解除。

11月43个重点城市销售环比下降6%，同比下降37%。而10月份则同比和环比分别下降了39.2%和7.9%，所以相比10月份，11月销售同比和环比降幅略有收窄，其中一线城市在11月降价项目增多，去化率有所恢复，所以销售环比降幅为3%，比平均水平略好。

投资策略

未来一段时间内，行业仍将处于中央层面政策不松动，而地方政府积极寻找对策的政策博弈阶段，只是地方政府在税费、公积金贷款方面的优惠力度有限，不足以改变行业基本面格局，地产股仍以震荡行情为主。建议关注业绩锁定率和折价率有双重安全标记的相关公司，推荐保利地产、招商地产、福星股份、首开股份和雅戈尔。