房地产业十年内见天花板 郁亮展现万科2.0时代价值

新课题：3000亿以后的万科做什么

“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年，我们会看到行业的天花板。”郁亮表示。

关于万科远期未来，也许是郁亮唯一称之为“挑战”的课题。据了解，万科已经制定了可支持3000亿年销售规模的企业运营操控平台。也就是说，万科认为中国房地产业尤其是住宅产业，仍有令万科从1400亿走向3000亿的发展空间。这个周期，也许是10年，也许是5年。

随着中国人口老龄化等因素，增量住宅需求不可能无限制增长。到那时，万科主营什么?这才是郁亮目前一大课题。据了解，社区商业也许是万科未来一大业务领域，且不排除独立上市的远景规划。另为，城市垃圾场、社区医疗服务等，作为社区商业的一部分，都在万科务虚研讨，或悄然试水之列。

值得注意的是，关于商业地产，王石主张专注住宅开发，集中精力做好住宅的工业化、科技化，提升住宅品质。但随着综合体项目受到各地政府的热烈追捧，万达、绿地等房企迅速依靠商业地产、产业地产、主题地产拓展土地储备，增速惊人。

2010年开始，郁亮授权万科深圳、上海、北京三家分公司成立商业筹备小组。今年1月，万科商业地产总部在北京低调成立。经过几年论证研究，郁亮认为，数百万现有万科业主是未来万科商业消费力的最大资源，为此，万科将其商业关注点锁定在社区商业上，并将效仿领汇以REITS方式实现不动产上市。目前，杭州、上海、北京等地已陆续开始试水社区食堂、托老所、诊所等社区配套服务业。

对于商业地产的观点，郁亮明确表示，万科的商业是为住宅服务的商业，言外之意，无论今天还是未来，万科都紧紧围绕住宅产业及万科业主展开。“(3000亿以后的万科)也许规模不会再增长，但结构会优化，利润会增加，万科团队将有新的挑战。我们的目标非常明确，不会去做投资公司，永远致力于实业。这是对万科团队的承诺。”郁亮称。

安全线：“万科几百亿现金还是有的”

“应对行业风险，万科的第一策略是，确保资金充裕，不对银行过度依赖。”

对于目前房地产市场的形势，郁亮表示，近年来的实践证明，中国市场单纯依靠货币超发和投资拉动增长不利于经济转型。从这个意义上说，央行等决策层“挤泡沫”的动作未必不是件好事。而中国经济成功转型会从根本上为房地产业营造健康发展的环境，但也因为转型期，未来两三年内，市场和企业都会比较紧张和痛苦。

据介绍，万科应对宏观形势的策略仍然是：不拿地王，保证充裕资金，不对银行过度依赖。“半年报快发了，到时候大家会看到，万科几百亿的现金还是有的。”郁亮称。

回顾历史，郁亮把万科的融资渠道大为扩展，这也许是郁亮为万科设置的第一道安全线。

从2009年末启动的宏观调控开始，郁亮对市场一个基本判断是，“未来10年在A股融资你想都不要想。”从那时起，万科开始布局新的融资路径，目标直指“趟平各种资本平台。”

2010年突破千亿之后，万科开始考虑收购一家香港上市公司。经过多方挑选，南联地产进入万科视野，并在2012年7月完成收购，更名为“万科置业海外”。不过，根据港交所规定，公司股权转移之后两年内不能有重大的资产重组。郁亮接受采访时称“这是一个强身健体的基础锻炼，各方面准备好之后，万一有机会就是你的。”

B转H股是万科另一个扩展融资平台的机会。2012年底，继中集集团之后，万科成为第二家做B转H的公司，这成为继1993年发行B股、2007年全流通改造后，万科再次于资本市场尝鲜之作。

除上上述融资动作外，一个郁亮时代突破性的尝试，便是合作开发。这一模式目前正被越来越多企业效仿。

数据显示，仅2012年，万科收购的房地产企业就高达数十家，其中大部分选择50%左右股权收购。这说明，项目公司50%的开发资金将由合作方承担。这无疑大大降低了万科有息负债率，并快速扩大了项目规模。郁亮告诉记者，万科近年来实施合作开发战略，从合作伙伴获得的合作开发资金高达数百亿，这实际上构成了万科项目开发投资的最大现金来源。

应对宏观调控，郁亮为万科定下的另一个规则是不拿地王。郁亮坦言，2008年左右，万科因拿下三个地王项目，承受了巨大压力，致使管理层当年奖金停发。受此一役的教训，万科笃定不拿地王的策略。而近期包括上海、北京等多地地王均由一些非龙头企业，或主业非房地产的企业，郁亮隐晦表达称“也许这些企业有充分的市场信心，但万科不会参与地王竞争。”

关于城镇化，郁亮表示，万科不看好除一线城市周边的小城镇开发策略。因为这些小城镇对年轻人吸引能力不强。另外，把城镇化演绎成房地产开发化的地方城市，存在泡沫风险，“鬼城、空城”对企业来说，无疑是市场风险所在。因此，万科基本锁定已经进入的62个城市，不会在城市数量上有大幅度的扩展。郁亮称，万科如果选择进入新的城市，基础配套设施以及就业情况，是考量城市房地产开发价值的两个重要指标。