华泰证券：地产板块或维持箱体震荡
华泰证券：地产板块或维持箱体震荡
总体而言，我们对房地产地产未来的基本面判断是价格难大涨，政策小幅微调，成交削峰填谷，需求受制经济基本面的影响呈小幅萎缩状态。在这种基本面情况下，板块的投资机会将保持在箱体震荡状态，顶部是成交量难以超预期以及政策面的压制，底部则有行业公司现金、业绩及财务状况的良好支撑。操作上，基本面较好的大公司仍将有相对收益，可适时逢低配置。
价格方面，地产价格出现结构性回暖，但去库存压力仍将制约价格大幅反弹。从全局而言，市场价格会否暴涨取决于市场整体库存和供应情况。得益于销售的回暖，核心城市目前3月平均去化月数回落到10个月左右。但去化月数反映的库存并不代表市场整体库存，其反映的仅仅是市场上拿到预售资格楼盘的去化情况。而市场整体的潜在供应一直缺乏准确的跟踪指标，从草根调研的角度看，我们主要跟踪的上市公司下半年的可售量合计高于上半年50%以上，这主要受两方面因素影响：一是下半年新推货量高于上半年，二是上半年的去化率基本在50%-60%之间，大部分公司在上半年并未真正进入快速去库存阶段。从这个角度看，下半年依旧高企的库存水平将在一定程度上制约价格整体的大幅反弹。
政策方面，实质性全局收紧概率不大。关于政策，我们的一贯判断是：从大的经济逻辑出发，政策不存在实质收紧的可能，即使有，也将是结构性的微调而非全局的收紧。综合我们对下半年的房价走势以及经济形势的分析，我们认为政策在目前的时点出现实质性的全局收紧的可能性较低，如果有政策上的微调，那么结构性地采取扩大核心城市房产税的试点概率较大，敏感时间窗口或在年底。
成交方面，今年的成交大体将呈现淡季不淡，旺季不旺的局面。需求层面，年内政策的变动以及流动性的变化都打乱了成交的季节性特征，8月后市场的观望情绪加重，影响因素主要有：银行利率优惠受资金成本影响而开始部分取消；政策喊话对购房者预期的影响；经济面下滑影响居民长期收入预期。供给层面，开发商面对进入观望的需求，将采取的合理做法或是减少推盘和拉长蓄客时间。我们预计今年的成交或将大概率呈现“淡季不淡而旺季也不旺”的“削峰填谷”局面。
研究成果展示
《环比持续回暖，投资情绪压力仍在》2012年8月20日
《小牛市中的大纠结-近期地产热点问题再梳理》2012年8月10日
《销售回暖，环比上涨城市增加》2012年7月18日
《房地产：销量恢复，投资逐步触底》2012年7月16日
【责任编辑：周发】
