(地产)金牛巡礼1

(地产)金牛巡礼1

国泰君安：地产股存在明确修复性行情

我们认为房地产行业后续的政策面和基本面将维持较为平稳的状态，不必过分悲观。不过由于房地产行业的供求关系矛盾仍存在，尤其是一线城市，因此行业仍将持续处于偏调控的状态，对于行业估值有所抑制。

对基本面的判断中，其领先因素是销量，我们认为销量整体将维持偏平稳状态。如果由于经济低迷的影响，销量下滑明显的话，预计行业政策面仍可能做出一定的松动调整，来托底市场；如果销量过热造成房价的上行压力，则行业调控政策可能微调。

首先，限购限贷等调控抑制投资投机需求，而真实的首置首改需求相对平稳。其次，真实的刚性需求和改善性需求并未达到顶峰，理论上测算的真实需求仍足以支撑市场的平稳向前。再次，调控并不会改变中期内真实需求的总量，在预期企稳后真实需求将获得平稳释放。

房价是行业基本面的核心因素之一，也是影响政策走向的重要指标。我们判断房价2012年四季度将保持平稳，2013年二、三季度开始上涨压力增大。

政策面是影响行业走势的重要因素，我们判断行业政策将以保持平稳为主，经济低迷背景下并不具备出台再大幅加码调控的基础，且再加大对需求的调控更将降低开发商投资意愿以及未来的供应量，造成政策的死循环。目前宏观经济景气、政府财政、地产量价表现等关键指标与政策加码的2010、2011年存在巨大差距，不具备出台全面加码型政策的基础。未来房产税的出台更多是出于于长期税制改革的安排，并不会影响房地产周期的波动。

在目前过于悲观的预期下，地产板块存在明确的修复性行情。政策面和行业基本面将平稳向前，对板块的过于悲观预期将获得修复。在行业销量保持平稳的大背景下，一二线龙头地产商凭借更畅通的融资渠道、高于行业的周转速度和品牌优势，将持续跑赢行业、扩大市场份额，行业集中度明显提高，增长空间明确。从估值上看，受政策悲观预期影响，目前主流商2012年PE仅为8倍左右，即使不考虑估值修复的情况，仅仅考虑龙头已锁定的20%-30%的利润增速，年度切换中股价也存在修复空间。给予行业增持评级，建议配置一二线龙头公司。

研究成果展示

《地产股将逐步迎来春天，建议积极配置》2011年12月1日  

《房地产：平衡.再生———2012年房地产投资策略》2011年11月16日

《房地产：修复性行情明确，梅开二度》2012年8月26日                  

《推货上升+降准+地方政策放松，地产行情持续》2012年5月14日

《政策趋松确定，逢调整积极建仓》2012年3月13日

《信贷好转将托底房地产市场》2012年1月31日