预期纠偏 “蜗牛”有望回归“慢牛”（2）

房地产结构性微调保刚需

近段时间，越来越多地方房地产出现量价齐跌，除开发商遭遇寒冬外，地方财政同样面临大考。

一方面，土地出让收入及房地产相关交易税费增速出现下滑，而这部分收入占地方财政收入的20%以上。以契税为例，2011年12月我国契税累计同比增速仅为12.1%，与上一年42.1%的高增速相比大幅下滑。

另一方面，2012年为地方政府债务偿债高峰。再加上保障房建设目标，房地产业景气下滑使得地方财政受到收支两条线的挤压。

财政压力逐步加码使得近期地方与中央就房地产调控方面的博弈频现。一方面中央仍在强调坚持房价调控政策不放松，但另一方面地方微调已悄然展开。从公开资料统计显示，在中央政策从严的基调下，北京、上海等超过17个城市对当地的楼市政策进行适当的微调。不过，本轮对房地产投资投机需求的抑制作用最为显著的“限购”政策短期内仍未看到退出曙光。限购在未来的逐步退出将是一个渐进式的过程。取代或规避限购令有两种途径:对存量房差额征收房产税和REITS推出以促进资金跨区流动。

“慢牛”行情有望

近期A股市场演绎的“蜗牛”行情，主要是预期错配下投资者观望情绪加重所致。预期错配主要表现在:一方面，对经济形势预期过于悲观；另一方面，政策特别是货币政策预期过于乐观。结果是，尽管PMI等先导指标好于预期，但由于货币政策预期未能兑现，市场仍然表现“不给力”。

从降准事件来看，去年11月30日宣布从12月5日降准以后，市场情绪明显好转，换手率逐步回升，银行间3A级企业债与国债的信用利差出现明显回落，因此新一轮降准有望加速市场纠偏过程，提振市场信心，再加上房地产政策结构性微调的利好，令市场的政策预期纠偏得以加快。而市场对经济运行预期的纠偏可能是渐进式的，随着物价、房价和出口“三层阴霾”的逐步散去而展开，故近期A股的“慢牛”行情已初具条件。

2012年经济运行很可能呈现前低后高的态势，这与2009年相似。2012年A股有望重复2009年的故事，相对看好现阶段的市场表现。(民生证券策略团队)