中信证券就第一单REITs首度回应市场关切（2）

“3年内实现公募是合理､可预期的”

中信启航产品受到市场关注很重要的原因是该产品的退出方式包括以REITs方式实现上市退出｡

一家中型券商券商行业研究员表示，“如果该产品最后实现上市交易，投资人可以在交易所退出，则意味着该产品将成为中国内地首单REITs产品｡如果中信证券发行的首只房地产信托是完整的REITs的话，对于行业的冲击还是很大的｡”

当被问及对该产品退出的预期时，周芊表示对产品在存续期内实现公募退出具有相当的信心，“基于对市场的判断和对市场化进程的判断，我们认为3年内实现公募是合理､可预期的｡”

近来，中国资本市场改革的号角集中吹响，方向就是市场化和法制化｡3月25日，国务院常务会议提出资本市场“国六条”，为未来资本市场发展描绘了宏伟蓝图｡在加快股票市场制度改革和完善步伐方面，证监会主席肖钢在博鳌亚洲论坛上表示，IPO注册制改革草案将在年底出台｡

由此看来，REITs实现公募恐怕真的不是难事，只是时间早晚的问题｡

REITs-房地产价值回归的中枢

金融投资产品的匮乏以及中国人喜好不动产投资的天性使得很长一段时间以来购买住宅成为中国老百姓的投资首选｡这在一定程度上造成了房地产价格的泡沫化，从租售比以及空置率可以看出这种投资事实上是非理性的｡

而REITs产品的投资收益大部分来源于房地产租金收入，同时要求购买房地产持有期限不得低于一定年限，并禁止频繁买卖｡

周芊称，“REITs是可以在房地产市场树立价值标杆的产品，让消费者从投机､跟风炒作逐步过渡到树立理性投资观念，认可其能够提供稳定､安全现金流的价值投资｡”

中国房地产开发集团理事长孟晓苏也曾发表过类似观点，“REITs产品并非房价泡沫的助推器，反而还会成为稳定器｡”

有媒体报道称，中国证监会已经完成了股权版REITs相关规则，交易所也已有了完备的交易程序和上市规则｡在借鉴中国证券投资基金的发展经验和教训的基础上，结合其他国家和地区的REITs模式，监管层将对资产要求､结构设计､参与方的职责､交易机制等方面进行监管｡

REITs最大的优势在于消除投资者重复纳税的税收政策｡但是，国税总局至今并未对REITs产品是否获得相应配套税收政策作出回应｡

周芊称：“税收中性原则是全世界普遍认可的，即避免重复征税给投资者带来不应有的负担｡但在不同阶段，国家会根据政策调控导向的需要，推出不同的配套税收政策｡”

有专家曾建议，探索运用REITs来解决保障性住房建设的融资难问题｡保障房具有产权明晰､资产真实､收益尽管较低但稳定等特点，具备REITs的基本要素｡通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的“无限责任”变为“有限责任”｡

周芊表示，“如果使用REITs来解决保障房或其他公共设施建设融资问题，将会是实现REITs配套税收政策的突破口｡”