房地产基金"大跃进" 行业风险值得警惕

新华社记者刘雪

上海(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--2013年房地产基金迎来了有史以来最为火爆的一年，募资、投资、退出均创出了历史新高。

可是，“大跃进”的背后，我国大多数房地产基金却偏离了股权投资的本质，成为“炒房”一种手段。专家认为，我国现存大多数房地产基金多为债权投资模式，从长期来看，行业风险值得警惕，内部洗牌在所难免，管理机构亟需转型。

——2013年房地产基金大跃进的一年

2012年被业内称为我国房地产基金行业的元年，而2013年当之无愧可谓房地产基金大跃进的一年。

清科研究中心统计的数据显示，在基金募集方面，2013年我国新募房地产基金数量达到132只，同比增长40.4%；披露的募资总额达到106.67亿美元，同比增长79.1%。其中，在2013年新募集的房地产基金中，本土人民币基金有128只，占据绝对主力地位。

在投资方面，2013年我国房地产基金投资案例数量为105起，同比增长31.3%；披露投资金额达63.16亿美元，同比猛增96.8%，一改2012年投资总额下滑的颓势。

在房地产基金退出方面，2013年房地产投资基金共完成退出64笔，远超2012年的12笔。而与往年相比，房地产基金退出方式也更加多元化，由去年的3种方式扩展到2013年的至少6种方式。其中股东回购为主要的退出方式，有25笔案例；股权转让为排名第二的退出方式，共发生14笔退出，之后是有6笔退出的并购方式。

2013年房地产基金火爆的背后，实则风险重重。2012年到2013年，国内房价大幅反弹，然而，国家对炒房等投机性需求的打压令不少炒房客束手无策。不少炒房资金找到了房地产基金这条路。

清科研究中心分析师郑知行告诉记者，2013年房地产基金的火爆有多方面原因。其一在于市场看好房价走势前景，房地产基金有比较稳定的高回报；其二在于房地产基金时间周期短，不少IPO渠道限制，退出更加便利。

——变了味的房地产基金 

的确，房地产市场整体的繁荣不仅刺激了投资者的热情，同时也吸收了一部分传统VC/PE投资者转投房地产市场。可是，过度火爆的场景、行业整体大跃进并不见得是好事。

与国外成熟的房地产基金相比，我国新涌现的大量房地产基金性质变了味。房地产基金属于股权性质还是债权性质?到底是私募股权基金还是信托产品?

记者采访调研了解到，目前国内房地产基金大多资质不高，发行门槛比较低。通常投资门槛仅为200-300万元，投资周期最快的只有1-2年。投资模式也偏离了股权投资的本质，往往以债权投资居多，以委托贷款的方式将资金贷给项目公司。

而国内成熟的房地产基金，往往规模较大，注重出资人(LP)资质，投资周期往往长达7-10年。投资模式注重股权投资，往往通过并购等方式来参与到项目的管理和运作。通过项目长期增值来实现收益。

郑知行认为，国内房地产基金目前主要布局在住宅市场，通过“赌房价”上涨来获得收益。而且，往往是先有特定项目之后，再去筹款拉钱。一旦这一特定项目出现风险或者开发商资质出现问题，该基金的退出将严重受阻。

作为股权投资基金的一种，房地产基金在我国仍处于起步阶段。在海外，房地产基金在房地产行业发展过程中扮演着重要的角色，是行业融资和运作发展的重要帮手。而在我国，变了味的房地产基金成了部分投机分子炒作房价的工具。房地产基金几乎成了“全民PE”的替代品。

——错误的发展模式亟需尽快纠正

在专家看来，我国房地产基金这种错误的发展模式亟需尽快纠正。

“钱多，需求大，国内房地产基金市场异常繁荣有其特定的背景。”歌斐资产管理有限公司合伙人谭文虹表示，对于房地产企业而言，房地产基金作为一种新的融资方式对优化企业融资结构、帮助企业提升和发展方面有着重要的作用。而不可否认的是，国内房地产基金门槛过低，管理机构资质参差不齐导致市场存在隐患。

“退潮之后才能发现谁在裸泳。”谭文虹认为，随着房地产市场逐渐理性的发展，房地产基金这个行业也将经历一场洗礼，只有专业尽责的房地产基金管理机构才能从中胜出。

记者采访了解到，对于房地产企业而言，房地产基金在帮助中小房地产企业成长方面有着重要的作用。但企业也盼望房地产基金早日转型，转变短平快的投机心态，成为企业共同成长的助手。

阳光城集团股份有限公司总裁陈凯表示，目前国内大约有5万家房地产企业，而2013年整个市场的销售额仅8万亿元，每家企业平均为1.6亿元。而这其中大部分销售额来自大型房地产企业，很多中小房地产企业还是很吃力的。

陈凯表示，房地产基金的出现可以帮助中小房地产企业突破资金瓶颈，促进中小房地产企业的成长和发展。但在融资方面，相比债权投资的模式，企业更青睐股债结合的方式。股权投资的进入意味着基金与企业风险分担，成长共赢。

陈凯表示，一个合格、负责的房地产基金的加入，并不仅仅带来了资金的支持，更重要的作用体现在帮助企业在管理方面更加透明，决策更加科学，成本控制更加有效。