房地产基金异军突起 长期发展前景可期

新华社记者刘雪

上海(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--2013年，我国私募股权投资市场深陷“寒冬”，整体呈现衰退迹象，但房地产基金却异军突起、一枝独秀，在募资、投资和退出三大市场均独占鳌头。

专家表示，房地产基金与普通的股权投资基金相比具有退出便利和回报可期的特点，尤其在当前国内退出渠道不畅、房地产行业景气度较高的大背景下备受市场青睐。长期来看，我国加速推进新型城镇化建设有望为房地产基金发展带来长期支撑。

--2013年房地产基金异军突起

私募股权房地产投资基金(简称房地产基金)一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。

2013年，我国私募股权投资市场深陷“寒冬”，但房地产基金却异军突起、一枝独秀。

清科研究中心最新发布的统计数据显示，今年前11个月内，无论在募资、投资还是退出市场，房地产基金均位居榜首。

从募资情况来看，今年前11个月内，我国私募股权投资市场共计新增131只房地产基金，已披露募资金额为105.11亿美元。房地产基金在数量上占国内股权投资市场新募集基金总量的40%，募资金额占比约34%。

从投资情况来看，今年前11个月内，房地产行业发生投资交易101起，排名首位，数量为第二位的1.58倍；已披露交易金额为62.02亿美元，同样位居榜首。

从退出市场来看，今年前11个月内，房地产行业获得53起退出，而排在第二位的能源及矿产行业仅完成18起退出。这主要源于房地产基金存续期较短，2011年左右兴起的房地产基金已基本到退出期。

--退出便利、回报可期　房地产基金受青睐

据悉，截至目前，诺亚财富旗下歌斐资产管理公司运作的房地产基金已经投资了约200亿元人民币，单笔项目投资在3-10亿人民币不等。

歌斐资产管理合伙人兼CEO甘世雄表示，房地产基金之所以受到热捧是因为它解决了股权投资基金的两大难题：一是项目退出更加便利。房地产基金不存在“上市难”的尴尬，主要通过项目出售，灵活实现退出。另一方面，项目退出预期收益相对比较明确。

“目前和歌斐合作的房地产企业大约20-30家，”甘世雄介绍，在投资项目选择方面，歌斐资产房地产基金在选择项目时只选择全国前50名或者区域排名3-5名的地产商，最好是上市公司。在地域选择方面，歌斐主要青睐在一、二线经济比较发达、产业集中、生态宜居的地区，比如环渤海、长三角、成渝等地。

清科集团创始人、董事长倪正东表示，由于赚钱快、运作也相对稳健的特点，所以房地产基金从去年开始备受业内关注，已经成为股权投资行业中增长最快的一个领域。

“整个房地产投资额是逐年上升的，房地产行业还是相对比较景气。”倪正东表示，国内房地产基金的投资理念多以“赚快钱”为主，因此回报倍数普遍不高，但IRR(内部收益率)较为可观。近几年有很多VC/PE机构开始转型做房地产基金，看重的就是较高的回报率。

--新型城镇化建设为房地产基金发展带来长期支撑

作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展的同时，也对资金需求提出了较高要求。

长期以来，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。参照国际成熟市场发展趋势来看，私募房地产基金的发展作为一种得力的融资渠道必将进一步占据越来越重要的市场份额。

清科集团和民生银行联合发布的《2013中国房地产基金白皮书》中提到，国际通行标准要求，对银行贷款最多不超过房地产总投资的40%。而在我国银行贷款、定金及预付款(其中很大一部分是个人通过银行抵押贷款来支付的)、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的53.7%。

“从长远来看，房地产基金是房地产企业融资的重要选择之一。”甘世雄表示，一方面，房地产企业需要融资渠道多元化，另一方面，企业需要一定程度上实现资金期限的错配。

专家表示，政府的监管强化了开发商的融资需求，同时大量游资都在寻找投资出口，再加上人们普遍看好中国房地产市场的长远利益，因此，现阶段是我国房地产私募股权基金发展的良好时机。

在业内人士看来，预计未来几年，房地产基金仍将处于高速发展期。其中，我国新型城镇化建设加速推进将为房地产基金发展带来了更多机会。

新奥基金总裁熊俊表示，新型城镇化建设不能再是粗放的城镇化，而应该是追求生活质量的城镇化。首先，意味着新增的住宅需求会大大增加。按每年新增城镇人口1350万，人均住宅需求30平米计算，每年新增住宅需求的4.05亿平米。其次，第二，资金需求量大，因为新型城镇化建设全过程都需要长期的资金投入。第三，需求长期可持续。我国新型城镇化建设是个长期的过程，这为房地产基金发展带来长期支撑。