■记者观察别让棚户区改造变味

□本报记者 姚轩杰

近年来，在棚户区改造过程中，出现变相建住宅或商业地产、工程质量不达标等问题，使原本为满足中低收入者住房需求的民生工程大打折扣。因此，别让棚户区改造变味，成为棚改过程中的关键一环。

事实上，棚户区改造最大的困难是资金不足。由于政府投入资金不足，房企等市场主体为增加利润必定会开发住宅等产品，这已是房企参与棚改过程中“公开的秘密”。但政府迫于保障房任务和筹措资金的压力，对此“睁一只眼闭一只眼”，房企以棚改的名义低价拿到土地并开发商品住宅也就更加无所顾忌。

因此，在一些地方的棚改项目中，出现了较大面积的商品住宅，导致保障房的竣工面积不足以分配给原定需要分配的居民，从而出现分配不公、分配不到位的现象。

新湖中宝日前拟再融资55亿元投向棚户区改造引起各方关注，其中投资25亿元用于新湖青蓝国际项目。中国证券报记者梳理公开资料发现，新湖青蓝国际的项目公司是成立于2002年的上海中瀚置业有限公司。但十多年之后，新湖中宝在该棚改项目上几乎没有什么进展。梳理新湖中宝过去十年的年报发现，2008年以前，新湖青蓝国际项目的开工面积、竣工面积、累计合同销售面积、累计结算面积等核心数据全部为0。

有业内人士指出，新湖中宝此次推出定增方案投向十多年前就准备开发建设的棚改项目，有“挂羊头卖狗肉”之嫌。十多年间，上海地价已经飙升多倍，房企早已赚得盆满钵满，如今再开工建设，也会配置部分商品房项目，房企的积极性当然更高。

近期，广西南宁棚改项目为解决资金问题向广东房企抛出“橄榄枝”，提出允许房企建设部分住宅项目，允许银行给予房企贷款低息优惠、地方政府给予房企税收优惠等条件。

目前，社会舆论对房企“挂羊头卖狗肉”的质疑主要在于商品住宅比例过高，导致棚改项目变相沦为房企的住宅开发项目。在一定程度上而言，为解决房企资金回笼和财务风险，适当建设住宅项目是可行的，但商品住宅和保障房的比例应该保持在2：8左右。

如果各地在棚改项目规划时就确定合适的比例，房企就可以在20%的住宅开发上面做文章，比如开发中高端产品，提高销售价格来增加利润；在80%的棚改项目里可以增加容积率，保持保障房套数达标。按此测算，房企参与棚改项目的利润可以达到8%-10%之间，积极性不会受到太大影响。因此，政府相关部门应该从这方面进行监管，严格控制商品住宅的开发比例。通过这一途径，既能调动房企的积极性也能确保棚改项目达到预期。

一旦房企违反了规定的原则，政府部门应该增加处罚力度，比如撤销房地产开发资格、处以三倍以上的高额罚款等。政府的监管措施到位，房企利用棚改项目来开发商品住宅的冲动就会大大降低。

除了做好科学规划、监管从严外，为了不让棚改项目变味，还需要政府部门加大资金投入。只有在资金上占主导地位，房企等市场参与方钻空子的余地就很小。“谁有钱就听谁的，这是市场规则。以前各地政府建保障房主要依赖房企资金，因此房企有些小动作，政府也当没看见。若政府能在资金上占主导，房企就会听从政府安排，使小动作的空间变小。”亚太城市房地产协会会长谢逸枫告诉记者。