深圳旧城改造成为土地供应主渠道

□本报记者 张昊

当国内其他城市都在进行“摊大饼”式扩张时，深圳却面临着土地供应捉襟见肘的局面。因此，深圳转而将旧城改造作为扩展土地供应的主要渠道，其城市更新模式也具有一定的示范意义。

尝试引入市场力量

深圳罗湖区蔡屋围，曾经是一个毗邻深港边界的小渔村。随着深圳经济特区的发展，蔡屋围成为罗湖区最大的城中村之一。蔡屋围优越的地理位置决定了密密麻麻的“握手楼”已经不能适应深圳城市的发展，因此在政府的推动下，由深圳房企京基集团着手对蔡屋围进行改造。如今，经过城市更新的蔡屋围片区已经发展成为深圳的中心区之一，目前的深圳第一高楼京基100大厦也位于这一片区。

事实上，目前深圳还有多个类似蔡屋围的片区正在进行城市更新，由于土地资源有限，从存量土地中寻找增量，成为深圳城市发展的主要思路。深圳市规划和国土资源委员会(下称深圳市规土委)的数据显示，目前深圳仅剩余约34平方公里新增建设用地指标。“并且这些土地零散破碎，布局结构亟待优化。”深圳市规土委罗平博士表示。

深圳市规土委数据显示，2009年至2012年间，城市更新项目的投资额占全市固定资产投资总额的比例从3.9%上升到10.8%。截至去年，深圳城市更新项目住宅供应量已占到全市住宅供应量的25.5%，未来这一比例还将持续提高。

与其他城市相比，深圳城市更新面临着更加复杂的局面。目前深圳缺乏合法手续的土地占到全市建设用地的30%，这些土地由于长期游离于政府监管之外，也成为小产权房等违法用地现象的重灾区，如何合理利用这些亟需优化改造的土地，是摆在深圳市政府面前的一道难题。

深圳进行的尝试是引入市场力量，以市场为主进行运作。只要市场主体自行理清经济关系，与产权个体无争议就可以推进城市更新。对于历史遗留的违法建筑、房产登记手续不完善的建筑，可以省去消防、质监等环节，不办理产权登记，由政府部门颁发处理意见书，即可视为土地权属清晰、建筑物合法。

城市更新诸多难题未解

虽然深圳市政府做出了诸多大胆尝试，但是对参与的地产商而言，运作城市更新依然存在诸多难题。具有深圳存量土地使用权的不仅有原住民，还有大量的工厂企业。将这些归属清晰的厂房改造为商业综合体的难度小于改造居民区，但是由于存在利益纠葛，一些城市更新项目依然难以顺利进行。康佳集团位于深圳市南山区的城市更新项目一直受到广泛关注，因为这不仅仅是一处位于深圳市中心区改造项目，还因为这一项目将对上市公司深康佳的经营业绩产生影响。

8月16日，深康佳发布公告，称其母公司华侨城集团反对将康佳集团作为唯一实施主体，继续推进康佳集团总部厂区城市更新项目。华侨城认为，康佳集团总部厂区城市更新单元，涉及的宗地历史情况和遗留的产权问题存在异议。这也意味着，这一城市更新项目的进展将有所放缓。

正是由于深圳的城市更新依然存在诸多未解难题，一些开发商已经渐渐对深圳城市更新失去兴趣。在不久前举办的一次深圳城市更新论坛上，较早参与深圳城市更新的龙头房企金地集团相关人士也表示，因为深知旧改过程的艰辛，近年已基本退出该市场。目前金地集团对于城市更新项目的理念是适当选择，谨慎介入。