高价地频出 房企“蛇吞象”式拿地暗藏风险

高价地频出恍若重回2010年 房企“蛇吞象”式拿地暗藏风险

□本报记者 张敏

就在北京叫停“准地王”出让之后的两天，上海就诞生一宗46亿元的“地王”。在“国五条”出台百日之际，一线城市土地市场却“按下葫芦浮起瓢”，土地市场上次出现这种盛况还要追溯到2010年。

分析人士认为，调控风险的增加促使房企采取防御策略，房地产投资向一线城市回潮也就成为趋势。在这种趋势下，房价上涨的预期再次升温，这反过来对调控政策形成冲击。但值得注意的是，在部分房企“蛇吞象”式的拿地模式背后，市场风险已隐隐涌动。

土地市场“梦回2010”

今年5月以来，一线城市的土地市场几乎没有风平浪静的时刻。

5月6日，经过近200轮竞价后，佳兆业以186774万元、配建66800平方米保障性住房建筑面积的条件，成功将广州同宝路地块收入囊中，折合楼面价25597元/平方米，成为该区域单价“地王”。

5月9日，上海浦东新区上海世博会地区共6宗地块成交，两幅地块楼面单价相继刷新上海年内单价地王，40079元/平方米的价格甚至创下沪三年以来的楼面价新高。

5月20日，北京通州区台湖镇的两宗地块进行拍卖。其中，经过62轮竞价，“B-23多功能地块”的溢价率达到230%；“B-03住宅用地”则在经过71轮竞价后，价格冲至上限，最终以配建7.1万平方米公租房的代价竞出。

5月22日，位于北京大兴区的两宗土地继续高价成交。旧宫地块经过39轮竞价，轻松冲破价格上限，剔除保障房后的楼面价达到22320元/平方米，成为该区域新高。魏善庄镇地块未设最高限价，最终的溢价率达到102%。

为引导市场预期，北京市国土局于5月27日叫停了“准地王”———丰台区夏家胡同地块的出让。但两天之后，上海长宁区新华路街道地块以46亿元的“地王”价格成交，拿地者是北京的一家不知名房企。

“土地市场上次出现如此频繁的高价地，还是在2010年初。”某上市房企负责人向中国证券报记者表示。所不同的是，彼时的“一天三地王”直接催生了“国十条”出台，而此轮“地王”热潮，则发生在“国五条”出台之后，政策效力似乎不复往日。

与二三线城市的平静相比，一线城市掀起拿地热潮，是否属于偶然?高和资本董事长苏鑫认为，一轮接一轮的政策调控提高了开发商的投资风险，风险上升的结果势必是防御策略。于是，“哪些城市更安全”成为各大房企最为关心的问题。不言而喻，人流和资金流越聚集的城市越安全，所以就有了房企从二线城市回归一线城市的潮流。“这种收缩就好似刺猬缩成一团，以防不测。”他说。

同时，面对调控，一线城市房价坚挺的表现也佐证了上述判断的正确性，这更加坚定了房企在一线城市拿地的动力，位置越好的地块安全边际越高。