地产股有望成为估值切换配置品种

□本报记者 周文天

QE3对国内房地产影响不大

主持人：月初公布10月份PMI数据，当日房地产板块走势强劲。带动沪综指站上2100点大关。周期股是不是存在类似投资机会?为什么市场对PMI数据如此敏感?

赵袭：我对于官方PMI数据在荣枯线以上的理解是，PMI数据的变化，跟政府开始启动新一轮投资密不可分。其次，最近三个月以来中国出口增长恢复比较明显。至于周期性股票我们认为有可能迎来阶段性上涨，持续性未必强，但回调时买入，可能会有相对好的效益。

舒廷飞：目前周期股还是处于弱势反弹格局。在周期股中，我更看好房地产早周期行业。近期房地产板块反弹受到三大利好推动。首先，经济企稳回升迹象比较明显。第二，房地产三季报行情超出市场的预期。第三，最近人民币汇率升值相当显著，对房地产构成中长期利好。

主持人：美国出台第三轮量化宽松政策，香港房地产疯狂，香港政府紧急出台措施。美国开启印钞机，是不是意味着输入型膨胀压力进一步增强，会不会有热钱进中国内地购置地产?

舒廷飞：关于QE3对国内房地产市场影响，我们认为是中性的判断。根据实际调研情况来看，目前应该还没有出现大规模境外热钱涌入国内房地产市场的趋势。

首先香港外汇管理制度和国内明显不一样。内地外汇管制比较严格，大部分热线涌入有一定困难。第二，因为内地限购政策影响未来房地产尤其是商业地产的上涨预期，整个房地产经历了过去十年长期增长以后，未来十年可能保持相对平稳或者温和上涨的过程，房地产价格大幅波动概率相对来说比较小。

赵袭：对于通胀，央行已经放在重点监控任务范围。其实，我认为当前应该谈通缩，市场更多担心通缩会不会出现。至于人民币的情况，从2005年中国人民币初步市场化开始，到今年已经有7年，按照货币升值周期，一般在六到十年，人民币还会保持升值态势。

关注二三线地产股

主持人：三季报已经发布完毕，74家地产公司业绩出现上涨，22家三季报归属母公司净利润同比增长率在100%以上，甚至有7家公司净利润同比增长率超过300%。今年房地产上市公司整体表现将会如何?

舒廷飞： 目前业绩锁定率仍维持在比较高的水平。今年5、6月份的销售高峰和7-8月的淡季不淡，使得相当一部分项目去化较好、回款较快，开发商预收账款不断增长。截止三季度，A股地产公司的预收账款达到5576亿元，创下历史新高。

我们认为行业全年收入仍有望保持较快增长，但是“以价换量”和少数股东权益占比的增加影响了业绩增长，造成“增收不增利”局面。预计全年A股地产公司营业收入增速约18%-25%，归属于母公司所有者的净利润增速度将维持在10%左右。

赵袭：房地产三季报业绩情况，其实有些超出市场预期。前期调控政策抑制了需求，但今年下半年以来刚性需求明显释放，造成目前房价回升，成交也比较活跃。目前看今年万科销售量应该会超过去年，有可能创出上市以来历史最好业务收入。他们的业绩增长幅度没有以前那么明显，预计今年增长10%到20%。

主持人：近期看到很多地方对房地产调控出现一些政策上的调整，“招保万金”又开始积极拿地。如果房地产企业持续积极拿地或者政策持续微调，地产股的活跃会不会继续发生?

赵袭：这个问题比较复杂，需要综合考虑。第一，积极拿地量增加代表相当数量的房企已经度过了银根缩紧最困难时期。第二个可能因为政府推出新的刺激，地方政府财政比较吃紧，为了获得更多非财政性收入。至于房地产股票，处于历史相对比较低水平，继续大幅走低的可能性不大。但如果出现短期涨幅过大的情况，要注意操作上不要追涨杀跌，要保持好的心态。

主持人：中央政府一直强调不再放松，但是有的地方政府出现一些微调，房地产板块也出现两极分化格局，一线和二三线房地产股将如何演绎?

舒廷飞：从业绩方面看，一线和二三线业绩差异逐步显现。未来一段时间特别在明年，我们觉得整个一线房企收入增长确定性更高。同时注意到，目前整体成交量相对低迷，由于龙头房产公司流通市值比较大，机构介入比较深，在反弹市场中房地产企业涨幅会略微滞后一点。

我们看好的二三线企业主要有几个特点。首先，至少应该是区域性的龙头；其次，土地成本比较低，销售率比较好，最重要的是有比较畅通融资渠道。

随着房价涨幅趋缓，土地成本上升，毛利润下滑是无法避免的趋势。周转率提升，未来发展空间随着工厂化有所提升，实质对部分中小房地产企业贡献有限。从上述几个因素看，部分二三线房地产企业有一定的投资机会。

赵袭：在政府调控下，房地产处于洗牌期。谁能笑到最后，还是要看本身的质地和公司实际运营情况。一线房地产龙头经过十几年的发展，运营和管理机制有明显优势，所以我认为一线房地产企业未来未必会有二三线企业那样的高速增长，但是他们的增长相对比较稳定，股价走势也相当稳健。选择二三线房地产股票，更多采取自下而上方式，需要考虑公司综合实力和竞争能力。