广州：竞投配建模式解公租房融资难题

新华08网北京10月12日电(经济参考报记者　乌梦达　广州报道)保障房建设最困难在资金筹集，保障房资金最困难在公租房。相比限价房、经适房等可售型住房，公租房长期持有带来的资金压力巨大，而这一面向社会“夹心层”的保障房新品种一推出就引发市场广泛争议。《经济参考报》记者在广州调研保障房建设时了解到，广州创新“限地价、竞配建”模式，通过竞投配建这一模式解决了公租房融资难题。

按照目前的规定，经济适用住房按成本价格销售，企业利润不超过3%，政府出售即可回收资金投入；限价住房按同地段70%的价格销售，投资还有盈余。而公共租赁住房由于无法直接入市交易，采取的是政府贷款建房——收租还贷类似过去高速公路建设模式。

“两者虽然投资模式相近，但在服务对象上有本质不同。公租房的社会保障性注定政府无法通过一味提高租金偿还银行债务。”广州大学房地产研究所所长陈琳表示。

因此，除了加大政府财政刚性投入，还需要在公租房运行上下功夫。

2012年4月，在广州市的一场土地拍卖中，天河区黄埔大道坚红化工厂住宅用地经过数十轮竞价后，最终以总价5.26亿元和配建130套公租房拍出。

广州市房管局交易登记中心主任伦小伟介绍，此次拍卖是广州自2011年创新“限地价、竞配建”模式后的一起成功案例。

这一模式是先限定地块的“合理最高上限地价”，当拍卖报价达到这个价格后，不再继续竞价，而改为竞投配建公租房面积，报出配建面积最大者为竞得人。

这在全国是一大创新。以此，不仅防止了地王频出带来的市场冲击，也曲线增加了保障房规模，“既防地王，又增保障房”，减轻了政府的压力。

广州市国土房管局介绍，这实际是一种“间接建设保障房”的方式：政府让渡土地出让中的超常规收益，以此换取社会资本参与保障房建设，既维持了土地市场价格平稳，也成为吸引社会资金参与保障房的有效途径。

通过这种方式，广州在2011年共在商业地块出让中配建保障房3000套，预计2012年配建1000套，未来可能加大配建的力度和规模。

在吸引社会资金方面，广州市保障房建设也进行了尝试。位于广州市天河软件园附近的东建公司菠萝山项目是广州目前在建规模最大的保障房BT(建设—移交)项目之一，规划总用地面积16万平方米，建成后可提供约6500套保障房。

“这一项目是典型的企业自有土地，由企业实施建设，完成后直接转让给政府，由政府回购全部租赁型保障房。”广州市住房保障办公室前期处副处长徐明贵表示，通过类似的BT项目，广州动员了17亿社会资金参与到保障房建设，缓解了政府短期财政支出的压力。