销售放缓 楼市库存消化周期将拉长（2）

房价仍存上涨隐忧

库存量的大小决定着后市的供需形势。按照陈晟的观点，当存货去化周期大于6个月时，房价将保持稳定。若这一指标在6个月以下，房价将呈上涨态势。

除库存量外，去化周期的长短也与销售速度有关。今年8月，北京新建商品住宅成交14525套，按照这一销售速度，北京楼市库存的去化周期仅为5个月。其他一线城市和个别热点城市也都面临去化周期缩短的局面，这被认为将给房价上涨带来压力。

陈晟表示，不少二三线城市此前的土地供应量大，近几年的房屋建设规模也较大，市场潜在库存较为充足。而一线城市的库存不足压力虽有所缓解，但库存绝对量仍然处于低位。

他认为，一旦限购、信贷等政策因素出现变化，导致市场成交量回升，一线城市的现有库存量将再次面临较短的消化周期，房价上涨压力也将凸显。业内人士表示，一线城市可供开发土地面积、在建商品房面积、可售商品房套数等指标，目前都处于低位。

根据国家统计局的数据，今年8月，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.06%，涨幅明显收窄。有观点认为，成交量下降是其主要原因。若未来改善型需求能够得到有效释放，房价很可能继续保持上涨。

值得注意的是，近几年一线城市土地交易量不足，可能影响到后续供应的推进速度。根据中国指数研究院的统计，2009年以来，北上广深4个城市的住宅用地成交总和约为1.1亿平方米。其中，北京、上海住宅用地成交面积均在4500万平方米以下，广州不到2200万平方米，深圳则只有650万平方米左右。

按照房地产开发周期，从土地成交到形成市场供应，约需要1-2年的时间。普遍的观点认为，一线城市的土地供应缺口已经形成，房价在短期或长期内都存在较大上涨压力。当前应增加土地有效供应，并督察已供土地的开发，从而尽快补充市场库存。