首开股份：灵活化解销售压力 给予“增持”

　　调研结论

　　1、 公司今年有一定销售压力,灵活定价等销售策略效果尚可。

　　2011年公司计划销售176.03万平米(含未合并报表项目11.78万平米),比去年91万平米的销售面积增长93.43%。销售计划构成中,京内项目98.93万平米(含保障房51.15万平方米),占56.2%,京外项目77.1万平米,占43.8%。由于今年销售计划增幅较大,且北京是本轮调控政策最严厉的城市,公司销售压力较大。从前5个月的销售情况来看,京外项目去化率优于京内项目。一季度销售回款31.26亿元,前5月销售回款约50亿元(其中合并报表项目约40亿元),离全年目标还有一定差距。

　　公司3、4月销售情况不理想,由于公司5月份积极调整了销售策略,如依据市场情况灵活定价、小面积推盘、实行销售奖励机制等,销售有一定起色。以北京常青藤项目为例,5月推盘9000万平米,采取降价销售,去化率达80%。下半年推盘项目中,北京保障房项目由于客户锁定,销售不成问题(小屯项目由于规划调整,今年达不到销售条件),其他项目公司将继续采取市场化的销售策略,加大销售力度,力保完成销售任务。

　　2、 公司项目开复工按计划进行,全年计划暂不考虑调整。

　　2011年公司计划新开工381.07万平米(含未合并报表项目111.53万平米),主要集中在下半年。前5月合并报表项目已实现新开工50万平米,新开工均按计划进行,全年计划暂不调整。

　　3、 公司土地储备丰富,新增土地计划可能根据市场情况调整。

　　公司现有在建拟建项目37个(并表),建筑面积约1260万平米(权益内约1173万平方米),按目前的开发能力,至少能满足公司4年的开发需求。前5月公司新增项目3个,建筑面积约58万平方米,土地款约30亿元。公司计划全年新增拿地支出约50亿元,由于公司目前土地储备丰富,不排除公司可能会根据市场情况调整年初土地储备计划。

　　4、 公司多渠道融资缓解资金压力,资产状况良好。

　　截至2011年3月31日,公司资产负债率75.73%,有息负债率57.29%,帐上现金83亿元,短期借款5亿元,一年内到期非流动负债79亿元,长期借款110亿元,尚无短期偿债压力。我们预计公司2011年经营资金需求约130亿元左右,除银行贷款外,公司积极需求信托、中期票据和私募债等多种融资方式,融资成本相对较低,并取得一定成效,加上前5月份约40亿的销售回款,有利于缓解公司资金压力。和其他中大型房地产上市公司比较,公司资产状况良好。

　　5、 盈利预测和投资建议

　　按照我们假设的项目结算进度,预计公司2011-2013年每股收益分别为1.15元、1.48元、2.00元,同比增长27.89%、29.01%、34.62%。公司目前股价为11.22元,相对2011年-2013年的动态PE分别是9.75倍、7.56倍和5.61倍。前期市场传闻公司业绩激励计划低于预期,引起股价下跌,风险已得到一定程度释放。公司目前估值较低,具有中长期投资价值,给予公司增持评级,6个月目标价14元。 (中信建投证券 陈莹)