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合理引导预期稳定住房消费

中国证券报2015年01月14日02:02分类:新华社报刊

□中国社会科学院城市与竞争力研究中心 倪鹏飞

从此轮住房市场波动看,这是开发商、消费者、金融机构、政府行为博弈的结果,是一次住房市场自发的调整,也决定住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

双重分化加剧

本次住房市场调整与此前相比,调整(衰退与复苏)时间更长、速度更慢、程度更深。未来住房市场将进入中速增长的常态,中国房地产进入“白银时代”。同时,不同层级的城市调整的时间、速度和程度将发生分化。一线、二线城市需求旺、消化快、时间短、程度深;四线城市需求弱、消化慢、时间长、程度浅。短期调整与中长期调整发生分化。短周期进入复苏期,中长周期仍处在调整期。综合而言,2015年的住房市场将呈现双重分化走势,即便在后续政策的支持下,也难以彻底走出衰退,整体呈现复苏乏力的态势。

从住房金融看,2014年第四季度,住房市场受到宏观政策放开行政措施,以及稳定消费政策的正向影响,土地开发融资、住房抵押贷款和开发贷款将有所改善。但受到整体预期的影响,金融机构资金供应会持续谨慎,首套住房抵押贷款的利率优惠有限。

从住房市场看,2014年第四季度销售和价格有所回升,2015年住房销售量价回升幅度不会太大。一方面,库存规模大,市场预期难以较大改观,而世界经济与住房市场的持续复苏,美国等量化宽松货币政策的退出,以及境外置业的成本不断下降,导致资本外流,海外置业增加,而产能过剩严重局面没有根本改变,社会总需求总体不足,经济增长进一步放缓;但另一方面,居民收入增长仍然较快,城镇化积极推进,刚性需求继续释放,房地产投资过快下滑威胁经济增长底线,中央政府将继续采取正向调控政策。因此,2015年一、二季度住房市场需求不振,开发商以价换量,市场将继续走弱;三季度以后,一、二线城市有望逐渐转暖回升,三、四线城市将继续面临调整,整个调整将在2015年难以走向复苏,但住房租赁市场将相对温和增长。

从住房投资看,受季节因素影响和住房保障投资任务完成影响,2014年第四季度,投资、开工、施工和竣工可能继续下降。2015年投资、开工、施工和竣工将有所改善,投资增幅有望保持在10%的水平。

从土地市场看,开发商资金紧张缓解购地意愿有所增强,地方政府积极作为,一、二线城市土地市场在2014年第四季度开始将逐步好转,三、四线城市前期供地过多,市场复苏将延至2015年下半年。

稳定住房消费

适应经济新常态,针对住房发展趋势,解决房地产存在的问题,化解房地产问题所带来的风险,笔者建议从以下几个方面引导预期,稳定住房消费。

第一,完善政府调控住房市场的政策与方法。一方面,可采取区间调控政策。通过研究,选择关键指标,利用科学方法,制定标准界定住房市场的预警区间,实施风险提示、政策调控或行政管制。在合理的绿色景气区间(例如房价涨跌低于15%,存销比在6-12个月之间,经济增长率7%-8%之间),采取中性经济政策;超出合理区间,在比较热或冷的黄色景气区间(例如房价涨跌低于15%-30%,存销比在小于6个月,或者大于18个月之间,经济增长率7%-8%之间),采取逆向调控经济政策;在过热或过冷的红色景气区间(例如房价涨跌低于大于30%,存销比小于6-18个月,经济增长率7%-10%之外),可采取行政性管制措施。另一方面,可采取分类或定向调控政策。按照区间调控的标准,针对不同城市,实行中央指导、各城市差别调控的办法。

第二,取消若干行政性管制措施,让市场在调整中发挥决定性作用。周期性波动是住房市场的自然现象,也有利于住房市场健康发展。过去十年由于住房短缺和制度不完善,导致住房市场投机盛行和房价暴涨,对住房市场实施必要行政管制是正确的,但是也给市场带来了许多问题。本次调整具有必然性,也是第一次市场自发的调整,调整的幅度比较温和,多数城市的各项指标均在可控的范围之内。因此,政府应抓住供需环境宽松的良机,解除或减少政府行政管制,退出对市场的直接干预,让市场在调整中发挥决定性作用。通过住房市场机制,吸收住房价格泡沫,消化新增住房库存,降低住房存量空置,实现住房总量和结构的动态均衡,目前不应再出台新的行政性管制措施。

第三,采取必要的刺激政策,以稳定住房消费。在经济下行压力加大,住房需求仍然是长期内客观存在的背景下,住房市场需要调整,但应将调整的时间延长、幅度减小。确保一定幅度的住房投资增长,有利于居民住房需求的满足,也有利于经济的平稳增长。为此,应合理引导市场预期,通过信息发布、风险提示等措施,引导形成住房市场将进入中速增长和“买方市场”时代的稳定、谨慎、乐观市场预期。在宏观经济下行压力大和物价增幅较低、融资成本过高的背景下,适当降低利率,增加流动性,稳定住房消费,减少库存,稳定价格。在税费政策方面,当住房市场处在衰退期,政府应降低房地产交易税等提升购房者的支付能力,同时大力清理不合理的行政性收费,减少住房开发与经营成本。

第四,加快改革,为市场发挥决定性的调节作用创造环境。2015年应在住房及相关制度改革上取得实质性重大进展。一是完善住房保障制度体系,推行“共有产权住房”制度;二是完善房产税收制度,建立直接面向个人的房产税征管制度,扩大物业税开征试点;三是改革完善土地储备、交易、收益分配等制度;四是建立新的住房财政制度,增加中央政府对住房公共服务的分担份额,扩大地方政府税费收入的分成比重;五是完善住房金融制度体系。建立国家住房发展银行,改革公积金制度,建立中国住房公积金储蓄银行集团,构建统一的全国性的住房公积金管理和运作平台,建立住房抵押贷款证券化制度,建立抵押贷款的二级市场;六是建立和完善住房租赁制度,建立商品房的“承租者保护,承租者市民待遇”的制度。

第五,培育新增长点,继续发挥房地产对经济增长的促进作用。住房对整个宏观经济的影响将逐步减弱,发挥房地产对经济增长的带动作用应挖掘新的增长点,如加快保障房建设,促进旅游、文化、养生、产业地产的发展,促进互联网与房地产业融合等。

[责任编辑:周发]