借鉴英国科学设计房产税制度

□英国约克大学经济系副教授

 鞠源  

英国的房产税制度

作为世界上最早开始征收房产税的国家，英国有比较完备和成熟的房产税制度，其房产税有如下几个部分：交易印花税、关于律师会计等服务的增值税、市政物业税(Council Tax，也可直译为地方议会税，是地方税)、房产租赁收入的个人所得税和出售房产收益产生的资本利得税。这其中狭义的房产税指的就是房主(或租户)每年都要向所在地方政府上缴的市政物业税，用来支付地方政府公共服务设施的费用，包括治安、消防、图书馆、垃圾回收、环卫等。

由此可见，从严格意义上讲，这个市政物业税并不是对房地产作为财产来征税，而是通过房产价值量化出的对公共服务的享用而征税。作为财产征税只是在有交易时的一次性的印花税或资本利得税。

这种税收设计被广泛认为是合理的并得到许多国家的效仿。其合理性主要体现在三个方面：

第一，作为居民，自然应该为享受居住地的公共服务做出贡献，这种服务在质上不因房屋产权所有者还是租户而有区别，只要是居民就要支付。区别只存在于量上，会按房价不同而上缴不同税额，以相应体现享有公共服务和占有公共资源程度的不同。

第二，房产作为财产并不纳税，因为公民在购买房产时用的是自己的合法收入，而这个收入已经被政府征过税了，如果再进行二次征税则不合理(否则每个人的现金都应被调查征税)。

第三，所有的交易环节和财产增值部分受益于社会活动，因此缴纳相应税款。

总结英国的房产税制度，最关键的市政物业税不是财产税，而是用以支付地方公共服务，是当地居民必然承担的，也是政府无法任意调整的。所以房产税对房地产市场和房价几乎没有影响。英国政府在调控房价上从税收角度讲主要是调控交易环节的税种，如印花税税率的变化。

房产税要解决什么问题

市场经济下政府收税无外乎三个目的：一是提供公共服务；二是基于经济学第二福利定理通过转移支付达到社会公平的有效均衡；三是衍生出来的，即影响个体行为，调节市场供求。

首先看公共服务目的。在我国由于土地国有，公共服务应该由地方政府出售土地使用权(无论生产、商用还是居住)获得的收入支付，所以不存在由居民再行纳税的理由。换一个角度，土地国有即是全民所有，政府从出售土地得到收入从根本上来说已经是公民对政府对公共服务做出的贡献和承担，是一种纳税。另外公民在买房时付出的房款一部分是支付土地使用权(实质上是花钱购买本来就属于我的商品的使用权)，从而第二次贡献地方财政并进而贡献公共服务。因此很难想象有基于公共服务第三次征税的理由。

另外，我国的现实情况是小区制度盛行，商品住宅基本要收取物业管理费，而物管费在相当程度上是在支付原本属于政府承担的公共服务。未来的房地产税与物业费会否涉及重复收取的问题必须充分论证。所以，提供公共服务和补贴财政不成为开征房产税的正当理由。

其次看转移支付的目的。基于我国目前现行土地所有权制度，进行转移支付是开征房产税最可能的合理理由。但是由于支付公共服务和补贴财政的论点站不住脚，如何使用房产税就是一个需要严肃思考的问题。在明晰用途并充分论证之前则不应仓促出台税法。

有人可能会说，开征房产税，或可达到其第三个目的———调节市场供求，或者更直接的，房产税可能会作用于打压房价。

然而中国的房价问题极其复杂。就整体经济发展情况、地区差异、历史传统和国民消费偏好看，不难理解所谓的高房价为什么“高”。纵观世界各国，只要政治经济稳定，房价对一般消费者来说都是高的。这种“高”体现了市场供求，体现了房地产作为一种有限紧缺资源商品的特殊属性。

笔者认为，中国房价“畸高”的症结，在于它是一个社会资源不公平分配的集中体现。这种不公平，有历史也有现时的原因。所以在如此复杂的现实面前，开征房产税必然意味着对这种根本的不公平进行调整。

在不考虑外部竞争的情况下(毕竟由于种种限制，我国公民到国外买房的比例比较低，所以目前几乎不存在国内外房地产业的竞争)，税收对调节价格的作用是极其有限的，也是暂时的。经济个体会把税收因素层层转移。富人对于价格的敏感性相对要低，说白了不在乎税收(在某种程度上)，并且他们可以通过提高租金或让他人代持(则加大社会交易成本)等诸多手段来转移税负，从而穷人租房负担很可能增加。对于中产阶层，在财富投资保值渠道有限的情况下，因为买了第二套房屋而要按市价比例纳税则会带来强大的支出负担，从而使得中间阶层财富大幅缩水，并影响到消费投资的方方面面，进而对金融和宏观经济产生相当的负面影响。从长期来看，社会会以引入房产税后的情况作为新的基准，而内生化到房价中。基本的资源配置和供求关系不发生改变的话，房价该怎么涨还怎么涨。如果经济人都理解这一点，逆向倒推，则不会在根本上影响目前的行为。

合理设计房产税制度

基于我国国情，房产税需要科学合理设计，结合试点经验谨慎调查研究。

第一，研究实证合理化房产税收入的用途，看哪一种转移支付会改善资源配置效率和社会公平，从而决定税收的税种和相应幅度，而不是想当然地决定一个房价的比率。

第二，在一定的合理居住面积下，免予对第二套房屋征税。这既是对社会有限投资渠道下经济行为的尊重，也是尽可能保护中产阶层的利益，保护合理需求。中产阶层购买第二套房屋可能源于对房价涨幅的预期而先行为子女购买，也可能基于我国目前养老尚未社会化的前提下为父母买房居住，可以就近照料，或是通过投资租赁对财富保值。对后者产生的收益政府完全可以通过所得税合理征收。对第二套房屋免征房产税还有一个重要的有利之处，就是可以稳定租房市场价格。

第三，可以适当加大对第三套及更多套房屋的税率，从而真正打击房地产投机行为。如果由此而带来房价下降，那么则是良性的下降，是对市场中投机行为的合理矫正。通过这种举措促使真正的富余资金流入到生产环节，从而促进经济的良性发展。由于前面的措施保护了正常需求和合理投资者的利益，他们如果出售或出租房屋，就没有多套房所有者加价弥补缴税损失的动机。由于竞争的存在，多套房所有者就无法提价。这样，税收本身的负担，加上卖房租房不能提价而无超额收益，双管齐下，投机则无利可取。笔者预测，第二和第三条措施的结合实施会有效合理地纠正畸形房价的。

第四，把房产税设计征收的重点放在交易、所得税和资本利得税上。房地产市场的长远良性发展会在交易增值利得等环节，提供稳定可观的税收来源。另外，至于房地产市场的调控和完善，主要还是要靠利率、供给和廉租房的建设，而非税收。