业绩分化加剧房企竞争格局或生变

□本报记者 张昊

今年以来，尽管全国主要城市房地产市场成交有所回落，但龙头房企销售业绩继续保持较快增速。有研究机构表示，龙头房企良好的业绩表现，一方面归功于一二线城市需求的持续释放。另一方面，由于龙头房企今年普遍采取扩张策略，未来一段时间的资金压力是必须注意的风险。

龙头房企地位稳固

TOP20是各大房地产研究机构对于行业前20名房企的简称，随着市场的持续回暖，前20大房企的市场份额也不断攀升。

根据克尔瑞的数据，前三季度，销售金额榜TOP20房企的市场占有率进一步提高。在前三季度的全国房地产市场的成交金额中，有20.16%的成交金额归属于TOP20房企，去年这一数字是19.11%，前年这一数字是17.11%。销售金额榜前10大房企的市场份额则从2011年的12.58%提升至今年的14.43%。在今年前三季度的销售金额榜中，万科与绿地以破千亿的成绩分别居于第一位和第二位。

事实上，由于品牌优势、分布城市等原因，优势房企的产品价格与中小房企相比高出不少，这意味着在销售面积的榜单上，龙头房企的集中度优势并不明显。克尔瑞的数据显示，前三季度销售面积榜单上，TOP20房企的集中度为12.48%，不过这一数字相比2011年的8.95%也有明显提升。而销售面积TOP10房企的集中度，也从2011年前三季度的6.90%提升到今年的9.31%。

克尔瑞表示，在全面回暖的市场环境中，往往是布局广泛、产品线丰富的大型房企更容易在全国范围内出击，快速锁定销售业绩，而由此伴随着大型房企资金加速扩充，房企竞争格局将再度改变。可以看到，今年前三季度，龙头房企地位稳固，央企持续领跑行业，而从梯队变动来看，房企间的差距进一步加大。

未来市场走势存隐忧

尽管今年龙头房企的销售业绩普遍再创新高，但未来房地产市场的走势却存在一定隐忧。随着国内外流动性趋向紧缩，类似今年上半年宽松的融资环境将一去不复返。克尔瑞指出，特别是对于此前过度依赖海外融资和信托等方式的企业来说，如何在下半年筹集到足够资金，将成为亟待解决的问题。

中国指数研究院研报也表示，近期北京、上海以及深圳等热点城市的楼市调控政策逐渐趋紧，进一步加强了房地产调控升级的预期。房产税等相关长效机制有望逐步确立，因此明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化。随着供应进一步上升，经济好转后信贷趋于平稳，市场供需关系更趋良性，明后年的市场有望逐渐回归理性。

十八届三中全会公报明确提出，“建立城乡统一的建设用地市场”。有专家认为，这一表述有可能意味着土地制度改革将有突破，在农村土地流转方面将充分发挥市场的作用，使农村土地和城市土地能够平等地参与市场交易。对于今年上半年豪掷重金买下大量地王的房地产企业而言，建设用地市场的改革取得突破性进展，将对其土地储备价值造成多大影响仍是未知数。