新湖中宝借钱开发房产商循环杠杆融资凶猛

中国经营报2013年09月14日15:05分类：上市公司

新湖中宝55亿元定增融资方案通过证监会审批的同时，该公司在信托市场再抛12亿元巨额信托融资计划。

由于在开发项目的同时将土地变现的意图明显，因此，新湖中宝的信托融资被业内认为是一个典型的“借钱开发”的运作模式。而且“买地—融资—开发”这种循环的杠杆率要远大于正常计算结果，属高杠杆融资。

业内人士认为，房地产商通过这类方式融资存在一定的风险，一是考验房企实力，二是考验信托公司对项目风险的判断。

另据记者了解，大多数房企的融资除了通过置换上一轮融资缓解兑付压力之外，行业的回暖趋势无疑也是刺激企业“出手”的一个重要因素。

新湖中宝“借钱开发”

与上海棚户区改造项目相比，新湖中宝在乐清项目的融资上要显得低调得多。据《中国经营报》记者了解，8月底，安信信托推出了一款新湖中宝乐清滨海新区的信托计划，融资规模高达12.15亿元，期限为两年。

值得关注的是，此次新湖中宝在信托融资中以项目公司的15.7亿元债权为主要抵押措施，而项目公司的土地抵押仅为辅助抵押。

“在这款信托融资中，新湖中宝在开发乐清项目的同时将土地变现的意图非常明显。”一家信托公司业务经理在接受《中国经营报》记者采访时表示，这是一个典型的“借钱开发”的运作模式。

据了解，新湖中宝此次12亿元融资资金将全部投向该公司旗下的项目公司—乐清新湖置业有限公司，而项目公司则会用信托资金对新湖中宝支付目标土地的地价款，剩余资金进行土地的后续开发建设。

公开资料显示，乐清新湖置业有限公司在6月底的净资产为9844万元，不足1亿元。滨海新区的开发项目金额约为36.78亿元，而目前实际的投入仅为前期的土地款8亿多元。这也就是说，一个净资产规模不足1亿元的项目公司的融资计划是12亿元，而支付完8亿元土地地价款之后的后续开发资金也将在4亿元左右，远远超过了公司的净资产。

“单从项目公司本身来看，这个信托计划的融资风险是不小的。但是，该项目公司明显是新湖中宝的旗下开发公司，这种综合风险可能会小一些。”上述信托业务经理表示，这类项目只要信托公司愿意做，风险控制很大程度上要靠信托公司来把握。

“从信托的设计上看，新湖中宝其实可能会更偏向于向银行申请开发贷款，而不是走信托渠道，这也是该信托条款中明确写入"项目公司将全部土地抵押予安信信托，若项目公司后续为申请银行开发贷款，安信信托同意部分解除目标土地抵押"的原因。”该信托经理称，可以看出新湖中宝对融资的成本很敏感，不仅偏向银行贷款，这款信托的收益也在同类中较低。

为控制融资成本，该信托计划年化收益为7.5%，远远低于市场平均水平。而且，为了确保信托计划的顺利募集成功，信托计划的购买门槛从100万下调至30万元。

据中信建投统计数据显示，今年7月份两年期的房地产集合信托平均收益在9.29%，而新湖乐清滨海新区项目的收益最低线为年化7.5%，投资规模100万~300万元的信托预期收益也仅有年化9%。

房地产商“高杠杆运作”

作为房地产商中资本运作“高手”，新湖中宝这种融资和开发方式已经成为了一种典型的高杠杆运作模式。

“房地产商先买入土地，然后通过土地融资套出资金。这种运作存在一个杠杆效应，最关键的就是资金链不能断。”北京一家房地产行业人士对记者表示。

“这种扩张的盈利模式需要严格的控制成本，否则风险也是存在的。”上述人士称。

民生证券信托分析师张磊在接受记者采访时表示，房地产行业经常是以企业的负债和资产来计算杠杆，而“买地—融资—开发”这种循环的杠杆要远大于正常计算结果，但是由于这是一种动态的循环，很难精确计算（杠杆率）。

“在房地产行业中，通过土地和股权融资是以往比较常见的融资模式。但是，现在大部分的企业都无地可抵押和无股权可抵押。房地产商通过债权来做风险控制措施的比较少，这就需要信托公司对债权有一个综合衡量。”张磊表示。

记者注意到，今年3月，安信信托一款房地产信托“昆山·联邦国际资产收益财产权信托”曾因本金1亿多元的违约，与信托资金使用方昆山纯高投资开发有限公司进入诉讼程序，且导致上述信托贷款已实质性逾期。

“这也从侧面说明安信信托在项目风险把控上还是有所纰漏。”某信托分析师说。或许出于风险考量，安信信托明显压缩了房地产信托规模，收缩比例在33%。

2012年年报显示，在信托资金投向方面，安信信托2012年信托资金主要投向涉及基础产业、房地产、证券投资、实业、金融。此外，去年归属于上市公司股东的净利润只有1.08亿元，同比减少44.8%。

另据记者了解到，一直以来信托市场中的城投公司多以债权融资，大部分的政信类信托都会有地方政府对债权的保函。即使如此，此间也不断暴露出债权融资的弊端—债权违约。