房企再融资短期难全面开闸

□民族证券 陈伟

近期，新湖中宝公告，拟定向增发募资55亿元，投向其位于上海区域的两个棚户区改造项目。这一公告证实了市场近一个月以来有关“房企再融资将开闸”的传言。

近期中央政治局部署下半年经济工作重点时，特别强调促进房地产市场平稳健康发展，这与一季度会议的有关论调形成鲜明对比，当时中央曾强调要“抓好房地产市场调控”。这无疑表明中央有淡化房地产行政化调控的意图。

这一方面是现实稳增长的需要。上半年房地产市场对于GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长近2个百分点，下半年经济增长要想保住底线，也必须充分发挥房地产对稳定经济增长的积极作用。另一方面也是化解风险的需要。当前地产政府债务已经被土地财政“绑架”。国家审计署的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，2012年底，4个省本级、17个省会城市本级地区有55%的债务承诺以土地收入偿还。考虑到下半年各地还需要完成占全年7成左右的土地推出计划以平衡财政收支及偿还债务，土地市场回暖态势延续十分必要，而开发商融资渠道的拓宽，显然也利于激发他们拿地的热情，强化地产市场回暖的趋势。

更重要的是，这也是中央建立房地产市场化调控机制的需要。从过去行政化调控的经验来看，调控虽然抑制了需求，但也较大程度上挫伤了地产商的开发热情，导致未来房地产供给减少，这种累计的供需缺口越大，未来房价上涨的压力也就越大。放开地产商的融资权，鼓励他们扩大房地产的供给是有利于市场平稳发展。

今年下半年地产融资开闸的可能性较大，但管理层对于地产融资的开启将十分谨慎，仅有小部分融资方向符合政策导向的中小开发商能够再融资成行。

首先，虽然房地产调控去行政化是必然的趋势，但在房地产行政为主的调控手段逐渐退出情况下，若没有市场化的调控手段跟上，在预期向好的情况下，就很容易演化成泡沫。作为配合房地产调控的再融资措施一旦全面放开，无疑会刺激资金面比较宽裕的地产商继续高价抢地的热情，这也会继续助推当前的房价的上涨。这种依赖房地产泡沫化取得的经济增长虽然对于短期稳增长有利，但是却会给未来经济的持续增长制造障碍。

其次，这也不利于管理层推进下半年的改革，土地市场的再度繁荣会刺激各地推进土地城镇化的进程，从而不利于管理层倡导的“以人为中心”的新型城镇化发展。各地对土地财政的依赖度如果进一步加重，将不利于财政体制以及投资体制改革的推进。

因此，为了尽量避免政策产生负面作用，再融资的对象将被限定在以下范围：鉴于大开发商的融资渠道更广，且市场影响力更大，较小规模的地产商融资申请更可能获得核准；融资方向将限定在政府规定的棚户区及旧城改造方面，而为了避免资金被挪用于一般房地产开发项目，资金的使用还将受到更严格的监管。