深圳前海首次土地出让结果周五揭晓“弱土地财政”模式或难复制

□本报记者 张昊

深圳前海深港现代服务业合作区首次土地出让结果将于26日揭晓，出让的两宗土地楼面底价均超过1万元。业内人士表示，在鲜有土地推出的深圳，这两宗土地可能成为“地王”。分析人士表示，前海深港现代服务业合作区的建设将避免土地财政的窠臼，其土地出让并非单纯为了获取卖地收入，而是要在获得基建资金和科学招商引资方面取得平衡。

成交溢价率或有限

公开资料显示，前海此次出让的两宗土地编号分别为T201-0077和T201-0075。前者位于桂湾片区二单元03街坊，土地面积约5万平方米，建筑面积32.04万平方米，挂牌起始价为35亿元，履约保证金7亿元。后者位于桂湾片区二单元04街坊，土地面积5.7万平方米，建筑面积45.02万平方米，挂牌起始价为47亿元，履约保证金9.4亿元。

深圳是土地资源最有限的一线城市之一，这两宗土地势必招致开发商的热捧。前海管理局为了抑制地价水平，采取一次竞价方式，封闭报价，现场开标，价高者得，没有拍卖环节。前海管理局还对竞买者设立了门槛，两宗土地的竞买者应具有城市综合体开发经验，2012年会计年度的资产总额和主营业务收入均不低于100亿元人民币或等值外币。竞买者还需要承担其他义务。例如，需分别向政府无偿移交5.16万平方米和8.86万平方米的办公面积，需投资建设数条地下通道、连廊以及区域内的市政道路。两宗土地10年内不得转让。

某深圳地产人士表示，由于前海土地较稀缺，已有多家大型房企明确表示竞买意向，最终成交溢价率可能突破100%。但多家深圳地产机构预计溢价率将有限。美联物业全国研究中心表示，两宗土地的底价均较高，最终成交溢价率将在10%-20%之间。

“弱土地财政”难复制

前海的“弱土地财政”模式与其他城市普遍存在的土地财政模式有所不同。深圳房地产咨询机构房地内参总经理尹香武表示，按照深圳的经济发展水平，前海的建设确实有望摆脱对土地财政的依赖。从前海金融创新的进展看，未来人民币跨境流动将带来稳定的税收。国内其他地区的经济发展水平与前海相比差距较大，前海的“弱土地财政”模式对于其他城市的借鉴意义不大。

前海管理局表示，出让土地的目的并非为了获取高额土地出让金，而是要与前海的整体规划与招商引资相结合。前海管理局新闻发言人王锦侠此前表示，前海管理局的主要支撑点是土地，政府财政只投入前海投资控股有限公司1.5亿元的注册资本，以后不会再有财政投入。随着前海建设的进程加速推进，对外出让土地确实可以满足前海建设的资金需求。根据《前海综合规划》，未来前海将有80万工作岗位，30万居住人口，但前海管理局多次表示前海不搞房地产。