城中村改造驾轻就熟 福星股份静候政策东风

⊙记者 施浩 ○记者 吴正懿

随着新型城镇化与棚户区改造等相关政策陆续加码，市场一致预期涉及此类业务的地产商有望获得政策倾斜，并将在再融资审核方面获得优先通道。作为武汉棚户区改造的重要开发商，福星股份的城中村项目也受到投资者越来越高的关注。

从福星股份土地储备情况看，公司的地产项目主要集中在湖北武汉，同时也分布在孝感、恩施等省内其他地市。作为武汉城中村改造项目的龙头企业，福星股份早在2003年就进入了该市场，成为最早推动武汉城中村改造的开发商。

城中村改造工作是棚户区改造的重要内容之一。今年6月底，国务院常务会议提出将加快棚户区改造，有望带动福星股份已经耕耘多年的城中村改造市场。

据公司方面介绍，武汉在数十年发展建设中，形成了168个城中村，数量和规模居全国前列。2004年9月，全市启动147个城中村综合改造，涉及土地总面积2.1万公顷，总人口35万余人。2012年，168个城中村全部纳入改造范围。

据悉，公司从事城中村的改造已有十多年历史，在项目商谈、规划、拆迁等方面积累了丰富的经验，形成了自己独特的城中村改造模式。在旧城改造方面，公司也逐步摸索并积累经验，逐步打开局面，保证了公司的持续发展。

“城中村改造业务的毛利一般在30%左右，我们做城中村改造项目十多年，已经很有经验了。”公司一位内部人是对记者如此表示。

从公司反映的数据来看，福星股份今年房地产销售情况良好。公司在“互动易”平台透露，今年1-4月，公司累计销售收入约18亿元，基本符合本年经营计划预期。值得一提的是，由于优化了融资方式，福星股份资金成本得以有效降低。目前公司房地产前期资金成本率不高于12%，开发中后期公司可以利用开发贷、一般银行借贷等，使总体的资金成本保持在较低水平。

“我们优化了融资方式，拿到资金的成本一般低于12%，今年甚至已经低于10%，同时我们也在积极拓宽融资渠道。如果后续政策方面有所放松的话，公司也会努力争取更好的融资渠道。”前述公司人士如此表示。

除了城中村改造项目外，福星股份也在积极探索商业地产业务。据介绍，武汉房地产市场2012年呈现出供需两旺态势，成交量和成交价格均保持稳步上升。公司判断，根据2013年1-4月的武汉房地产市场情况来看，未来几年仍然会保持稳中有升的步调。

在此背景下，福星股份正向主流大型房企“住宅+商业”的模式发展，一方面集中优势力量打造现有项目，参与一线城市开发项目；另一方面，加快房地产业开发模式的优化和调整，加大商业物业的持有量及后续的营运管理，使商业经营效益成为公司未来稳定盈利的新生力量。