华夏幸福：园区开发+投资返还 业绩高锁定

公司独特的园区开发+投资返还模式铸就完美护城河，承接特大城市人口溢出，与国家产业升级大势相契合，显著受益新型城镇化。未来5年净利润复合增长30%以上，城镇化大会召开将成为崭新催化剂，有理由享受更高估值。

模式独特，显著受益新型城镇化。公司独特的园区开发模式即是公司的核心竞争力。一站式综合解决方案及落地投资额的返还模式开启企业政府“双赢”篇章，出色的招商能力及全面的规划开发能力成就完美护城河，未来显著受益新型城镇化，价值上升空间巨大；

园区项目签约力度加大，未来深入布局京沪周边。公司在固安模式取得成功之后，不断加大了园区项目的签约力度，尤其是近两年新增了13个园区项目，总规模达325平方公里。大量新项目的获取为公司未来的增长奠定了基础。未来公司战略区位选择在京沪周边，承接特大城市人口溢出，完美契合国家经济发展大势；

业绩高锁定，异地成功复制保障高增长。大量的预收账款锁定了公司的未来业绩；现有成熟园区的持续开发潜力及新进入市场的成功复制为公司的持续增长奠定坚实基础；未来5年净利润复合增长率将超30%；

滚动开发模式抵御财务风险。目前公司综合使用信托、基金融资手段，综合融资成本控制在10%-12%，公司采取滚动开发模式，新园区的启动资金一般控制在10亿左右。长期为正的经营性现金流也进一步佐证了公司良好的财务控制能力，加上各项业务的成长潜力，公司将来会有更进一步的发展；

业绩预测。我们预计公司2013-2015年：主营收入分别为157亿元、208亿元和268亿元；公司EPS分别为2.66元、3.54元和4.60元；

公司股票“强烈推荐—A”的投资评级。我们按2013年13倍动态PE对华夏幸福进行估值，即目标价34.58元；首次覆盖给予公司强烈推荐-A的评级；

风险提示：政府回款速度减慢，及房地产销售不达预期风险。