地产股或迎底部修复期

□本报记者 张泰欣

本周地产板块持续飘红，申万地产指数累计涨幅达3%，龙头地产股再次扮演了板块底部回升的主力。伴随着下周地产数据的公布和地产业绩的利好，5月地产板块确定性向上的概率较大。短期内政府难以出台有效的市场调控措施，而暂时飞涨的成交数据将为地产公司的业绩打下坚实基础。

近期各地出现了成交向好的态势。45个城市4月底以来成交累计达540万平方米，环比4月中旬上升13.8%，同比上升6.9%。从成交价格看，4月70个大中城市的房价指数中，68个继续上涨，且涨幅在进一步扩大，可以看出在3月出台调控新政以来，各地的房地产市场并没有出现冰冻或低迷的状况，反而更加活跃。市场的反弹被认为是恐慌的预期或者对调控政策的审美疲劳，在没有出现新的调控方式前，房地产市场的非理性繁荣还将持续。

这一点从地产板块的表现也可管窥一斑。3月申万地产板块累计跌幅达到6.7%，而同期A股的整体表现为-3.3%；4月份，申万地产板块整体跌幅缩小至1.1%，而A股整体为2.75%。可以看出，市场对地产政策的消化只用了一个月左右的时间，而具体到成交量和价格，从一线城市的数据来看，新政并未对市场产生太多影响。

从近期披露的房地产年报数据看，过去一年的调控使得房地产企业的盈利能力进一步增强。楼市恢复性增长，营业收入增速、净利润增速及ROE(净资产收益率)均出现反弹。2012年房地产行业(108家A股房地产上市公司)共实现营业收入5492.28亿元(+29%)，实现归属上市公司股东净利润702.16亿元(+19%)，行业ROE14.1%(+0.6%)。2013年一季度房地产行业实现营业收入914.50亿元(+40%)，归属上市公司股东净利润114.72 亿元(+44%)，行业ROE2.2%(+0.4%)。这些数据显示，行业并未受到根本性打击，反而在不断适应中提升了应对风险的能力和提升业绩的能力。

   结合财报数据和市场表现，房地产行业的最坏时期已过，目前市场处于恢复性发展中。由于近期房价持续上涨，政策压力大，地方政府依赖预售证价格监管控制房价，受此影响开发商延迟推盘，成交短期内或小幅下滑。但中长期来看，全国性开发商受调控影响小，行业集中度还将提升。

具体到近期地产股的表现，在当前政策处于静默期，且楼市成交向好的推动下，地产板块的风险在逐步释放，而市场预期也会根据调控的结果和市场表现出现相应变化，在市场不出现系统性风险的情况下，地产板块将迎来较为确定的底部修复期。

值得注意的是，虽然行业整体会出现修复和反转，但是具体到房地产公司可能面临的机会和调整是不一样的。万保招金等龙头地产公司的业绩高增长期已过，这些公司在反复调控中已积累较多风险准备，未来业绩的确定性较高。而对二三线地产股而言，由于区域市场的特性，业绩增速面临一定的不确定性，并且在前几年的业绩激进过程中，企业应对风险的准备还有待提升。因此，虽然从业绩看会有较大的空间，但是从持续性来看，确定性并不高。

总体而言，房地产行业一荣俱荣、一损俱损的情况已经不复返，在行业修复时期，应更多关注确定性高、业绩增长较为适中的企业，而不应盲目追求利润的提升和业务的扩张。在不断的调控过程中，房地产行业的业绩模式也开始转变，如何细化业务板块和产业布局，将决定着未来业绩的持续性，那些单一做住宅或商业的公司可能会面临一定的业绩短板。