谁动了你的物业“维修基金”

□本报记者 高改芳 周文天  

2012年12月，上海顶级豪宅翠湖天地的物业费因“巨额亏损”要大幅上调65%。业主不同意，物业公司发出“弃盘”通知。翠湖天地面临“弃盘威胁”成为上海滩一大新闻。

同一个楼盘，同样的工程项目，由同一家物业公司前后办理的两次招标文件，工程量、工程款出现巨大的差异……这离奇的事情，就出现于上海新天地的顶级楼盘“翠湖天地”。

知名房企的糊涂账

2012年9月底，翠湖天地的物业公司提出，物业费要从每月每平方米7.7元涨到12.7元，双方的矛盾由此产生。

“涨价不是问题，2011年就同意上涨过，关键是物业财务不公开。”翠湖天地一期、二期的业主高远(化名)告诉中国证券报记者。

据高远等业主们反映，翠湖天地一期2011年预算亏损14.9万。2012年预算亏损105.8万元，是2011年的7倍多。翠湖天地二期的情况更离奇。2011年物业费预算盈余1.77万元，2012年预算却一下子亏损103.50万元，比上年增加了5953%。

在人员不断减少的情况下，物业公司的巨额亏损和执行预算偏差让业主们感到震惊。高远透露，近期业委会改选，竟有5位老外竞选并被选为业委会候选人。“物业管理问题甚至激怒了一贯平和的老外。”高远称。

负责翠湖天地物业服务的丰诚物业是大名鼎鼎的瑞安房地产的全资子公司。境外上市公司旗下公司内部治理问题、经理人本土化等问题一时间暴露。

2009年8月之前，为小区提供物业服务的是新昌瑞安物业公司，是由香港唯一一家上市的物业管理公司新昌公司与瑞安公司合资组建。2009年8月之后，物业公司更名为丰诚物业公司，变为瑞安的独资子公司。名称虽然变更了，但物业经理并没有变，还是王为良。

业主们还发现，维修基金被不当使用的问题。

2009年3月，王为良动用业主专项维修资金粉刷外墙项目的招标文件，确定工程总面积1.39万平方米。但2010年6月，王为良作为更名后的丰诚物业公司经理，继续推进工程项目，工程面积却变成2.79万平方米，工程款也由100万元飙升到174.9万元。业主表示异议后，由瑞安公司安排第三方威宁谢公司测量。“经测量，物业经理要求批准的工程量、工程款虚报了70%，最终根据真实的工程量调整了工程价款。”业主委员会在提交给政府的紧急报告中称。

中国证券报记者就物业费巨亏以及外墙粉刷面积问题致电物业经理王为良及其丰诚物业物业总监林钧浩，对方均没有正面回应，而是让记者致电丰诚物业公关部。

港企“本土化”陷阱

上海新天地的翠湖天地项目，是上海市最具代表性的顶级豪宅之一，也是瑞安房地产旗下的标志性作品，成为港资房企品质保障的符号，如今产品后续服务却遭遇业主投诉。

一位业主表示，丰诚物业属于香港物业公司，其制作、执行的预算亏损增加幅度、物业费上涨65%，可能是香港物业正常水平，但大大突破了内地标准和承受能力。

业内专家认为，本地化不是只聘请几个中国人那么简单，而是公司的组织架构、企业文化、做事方式等都要适应本地。境外公司不够本土化，导致“水土不服”。

“跨国公司在中国确实存在社会责任退化的问题。”一位长期研究企业社会责任的专家表示担忧，跨国公司真的是在自掘“本土化陷阱”。

其实，其他高端楼盘也面临类似问题。新加坡上市房企仁恒置地集团有限公司在上海开发的高档楼盘也遭遇业主集体维权。千万价位豪宅问题缠身，开发商被指牺牲品质换利润。

“除了规划、施工、建筑材料等，商品房的质量还表现为商品住宅的售后管理，如果没有好的管理，再高质量的产品也会在使用几年以后出现问题。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，目前看物业管理仍是房地产开发过程中最薄弱的环节，希望更多的房地产企业在品牌建设过程当中抓好最后一个环节。