成交“前低后高”万科去年销售1412亿

□本报记者 张昊

万科8日公布了2012年12月份销售及新增项目情况。12月万科实现销售面积116.8万平方米，销售金额140.7亿元，同比分别增长94.9%和141.8%；全年累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%。

万科也成为全球首个房地产业务年销售额超过200亿美元的公司。不过，虽然万科的销售金额与销售面积均创新高，但是其销售均价出现微降。与其他龙头房企相比，万科的绝对优势正在悄然减弱。

销售“前低后高”

万科董事会秘书谭华杰表示，2012年主要城市成交前后变化较大。年初，北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、无锡、苏州、东莞、佛山、成都、武汉等14个城市的成交面积同比大幅萎缩，1-2月同比降幅达55%，其后同比数据逐步回升，到年中时成交渐趋稳定。而2012年万科的推盘也呈现出明显的“前低后高”特征，恰恰契合了市场景气的变化状况。

根据公告，去年12月万科的销售面积和金额同比增长94.9%和141.8%，环比11月则略有下降。谭华杰表示，12月公司推盘较多，实际认购面积和金额比11月更高，但由于大量推盘集中在年底，有相当部分的已认购未签约资源，将体现在2013年的签约数据中。预计2013年1月份的签约金额同比将有较为明显的上升。

万科称，2012年公司所销售的住宅仍然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，144平方米以下户型占比达到90%。而2011年下半年以来，市场大户型产品持续滞销，中小户型销售速度远远超过大户型。万科独特的产品结构，也契合了市场的变化趋势。

公告显示，去年12月万科新增加项目20个，分别位于苏州、徐州、杭州、上海、南通、长春、大连、沈阳、营口、青岛、成都、乌鲁木齐等城市，对应万科权益的规划建筑面积约434万平方米。万科称，去年前三季度主要城市土地供应较少，公司购入土地对应的建筑面积低于同期销售面积。进入四季度后，主要城市推地力度加大，加之万科销售顺畅、资金充裕，近期万科在土地市场上补充了较多的资源。

谭华杰表示，2012年下半年以来各地加大了土地供应力度，销售良好的大型企业由于资金实力更强，在把握市场机遇方面也更有优势。但他同时强调，万科虽然拿地增加，却并没有放松投资标准，土地成本仍然控制在合理水平。同时，相对于公司的开发规模，2012年万科的拿地量也属于正常补货。2012年万科共新增加76个项目，合计权益规划建筑面积约1446万平方米，略高于全年销售面积1295万平方米。考虑到增长的需要，目前万科的项目资源仍然保持在满足未来两到三年开发需要的合理水平。

均价未增 优势下降

虽然万科2012年销售表现亮眼，但其销售均价与去年相比并未出现增长。与此同时，这家中国最大房地产公司正在被其竞争对手追赶，其优势已经不再那样明显。

数据显示，2011年万科全年共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。增幅几乎与2012年持平，如果比较两年的销售均价，2012年的销售均价比2011年下降了4%，而2011年的销售均价比2010年下降了6%。销售均价的下降与万科向二三线城市拓展有关，但是销售减速的更关键原因是楼市已经告别了高歌猛进的时代。

来自中国指数研究院的一份报告显示，2012年有3家房企销售额突破千亿元，另有3家房企销售额突破900亿元，销售额超过100亿元的房地产公司已经有53家。1000亿元，对于一个集中度越来越高的房地产市场而言已经渐渐褪去了光环。在中国指数研究院重点监测的18个城市中，万科在17个城市具备优势，中海在13个城市具备优势，保利在12个城市具备优势，开发商第一阵营内的差距已经越来越小。

实际上，虽然目前楼市号称“暖冬”，但增速放缓已经成为整个房地产行业共同面临的挑战。不仅是万科，中海、龙湖等开发商2012年的销售均价也都出现下降。与此同时，土地价格却未下降，这意味着行业的利润水平出现下滑。或许，未来万科要确立龙头地位将不仅是其销售规模，如何做到“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”才是万科需要解决的更大课题。