今年购地金额超房产销售收入50%金科股份布局新型城镇化

□本报记者 周渝 重庆报道

金科股份公告，通过挂牌方式以5.26亿元总价在长沙获取一宗地，这已是公司近一个月来第6次发布拿地公告。事实上，公司从年初就开始频频出手拿地，目前购买土地的金额已超过今年房地产销售收入50%以上，明显高于房地产企业常见水平。公司董事会主席、重庆市工商联主席黄红云在接受中国证券报记者采访时表示，要利用行业调整机遇逆势扩张，提前布局新型城镇化。

重点发展三四线城市

“新型城镇化建设步伐的加快，为房地产企业指明了下一步战略方向。”黄红云坦言，目前我国城镇化率仅为35%左右，未来还有很大提升空间。基于这一判断，公司今年来抓住行业调整的机遇积极储备优质土地项目。当前土地市场逐步升温，充分印证了公司战略方向和年初对市场的判断，同时也使公司土地储备获得了较大的增值。

黄红云表示，新型城镇化和以往的城镇化有本质区别，中西部和三四线城市将是未来发展重心。金科股份实施的“622”区域发展战略，即以大重庆为中心的中西部投资规模占60%，长三角和环渤海地区分别占20%，在不脱离一二线中心城市的同时，重点发展三四线城市，这一战略布局与新型城镇化发展方向高度契合。

据了解，自2011年以来，在金科股份销售分布中，以大重庆为核心的中西部地区均保持在65%左右。今年中西部地区新增项目面积占到约70%，三四线城市占比约60%。在公司土地储备总面积中，目前中西部地区占比亦超过70%。

黄红云介绍，目前未落户城市人口60%以上分布在三四线城市，随着农业转移人口市民化的提速，将给三四线城市房地产市场带来更大的市场需求。今年金科股份的销售也印证了这一点。公司在三四线城市多个楼盘保持热销，毛利率维持在40%以上，提升了公司整体毛利率水平。

针对中西部和三四线城市以刚需为主的特点，公司在产品结构上采取“70/30”策略，即70%是中小户型的民生型房产，30%是中高档改善型房产。从公司今年的实际情况看，中小户型销售保持稳步增长，且受房产调控政策影响较小。

黄红云表示，计划未来10年进入中西部30个区县，深耕城市群。目前在重庆除主城外，已进入重庆经济较为发达的9个区县。

地产和园林业务共赢

据了解，金科股份今年新增土地储备项目18个，投资总金额约83亿元，已超过同期房地产签约销售收入50%。新增项目总面积超过720万平方米，是2011年全年约2倍，目前公司在建及未开工的土地储备总量超过1800多万平方米。

黄红云表示，金科股份的快速扩张是以模式创新为保证，在项目运作上实行“低地价、高周转”；同时，将房地产开发与酒店、园林等业务整合起来，实行相关多元化，形成综合竞争力。

公司今年新增土地项目的平均楼面地价仅1100多元/平方米，比去年低10%以上，在行业中属较低水平；销售方面保持高周转率，从项目拿地到首期开盘预售，一般控制在6个月以内。公司存货周转率多年来保持在0.4次至0.3次的高位，位列行业前茅。

今年金科股份创新实施地产与市政园林工程业务联动的新模式。与地方政府合作，通过承担市政园林项目获取低价土地，实现地方政府与公司的双赢。这一模式既为公司主业房地产开发开辟了新的拿地模式，获得价低质优开发项目，又提升了园林业务的拓展和盈利能力，并成功解决市政园林工程业务回款慢、回款难这一行业瓶颈问题，实现公司地产和园林产业共赢。