什么样的房产税适合中国

什么样的房产税适合中国

——对话《中国财政政策报告2012/2013—新型城市化背景下的住房保障》副主编汪德华

新华08网北京12月14日电(经济参考报记者金辉　北京报道)日前，中国社会科学院财经战略研究院在京发布了《中国财政政策报告2012/2013——新型城市化背景下的住房保障》，在社会上产生很大反响。报告中提出的主要观点之一，建议对城镇居民家庭人均用房超过40平米部分征收房产税，特别受人关注。经济参考报记者专访了该报告副主编、财经战略研究院财政研究室副主任汪德华，听他解读报告中人们关心的问题。

房地产税费体系的不公平性是房价成为社会问题的根源

当前，社会对开征房产税非常关注。有人认为，现在房产价格中已经包含了很高比例的税费。那么，现有房地产税费体系存在哪些不足?

汪德华：当前，我国除重庆、上海两地试点外，其他地区并未针对居民房产开征房产税，但是居民购买住房的房价中实际上承担了多种税费。其中最为重要的，当属土地出让金。与其他国家保有环节按年征收居民房产税不同，我国房产税费体系的典型特点是，购房者在购房时一次性缴纳，保有环节不再缴纳税费。

现在，对当前中国的房产税费体系批评很多。主流观点认为，其推高房价。事实上，人们购买住房的总成本，应包含持有住房期间的所有成本，房价只是其中一部分。从这个角度看，即使是按年征收的保有环节税收，同样应资本化到持有住房的总成本中。究竟一次性收取税费还是按年征收房产税对购房者更有利，难以断定。

我们认为，中国当前房产税费体系的主要问题是不公平性。房价中包含的土地出让金越来越高，收入较低人群受资金约束购房时间推迟，意味着其购房时承担的绝对和相对税负都越来越重；收入较高人群较早买房意味着税负较轻。更严重的是，高收入人群甚至可能通过投机性或投资性购买房产获取额外收益。新世纪以来，城市房价已翻了几番，投机或投资需求“功不可没”。投机或投资需求与房价上涨形成正反馈，促使部分刚性需求也提前消费。这进一步使房价和地价快速上涨，从而使先后购房人所负担的土地出让金不公平。正是我国房地产税费体系的不公平性问题存在以及由此带来的房地产市场投机、投资之风盛行，导致是否以及如何开征居民房产税成为当前公共政策讨论的焦点话题。

当前房产税的首要功能是调节房地产市场

现在房价居高不下，超出许多人的购买能力，很多人支持房产税，就是寄希望其能降低房价。学界对房产税的讨论，多将其定位在调节贫富差距等功能上。那么，您认为房产税的功能定位应是什么?真的可以达到遏制房价继续上涨的目的吗?

汪德华：当前，中国开征居民房产税的首要功能应是调节房地产市场。如希望房产税成为地方税体系的主体税种、充分发挥调节贫富差距等功能，就目前条件，恐怕难一步到位，需要经过较长时期的过渡才有可能成为现实。

首先，我国的土地出让金制度实质上是一次性提前从居民房价中获取财政性资金。这表明，存量房产已经一次性缴纳了资本化的房产税。如再次开征居民房产税并将其覆盖所有存量房产，存在重复征税问题，社会反弹压力将很大。成倍增加的税收征管难度，可能使房产税无法有效实施。

其次，虽然当前我国房地产税费体系最大的问题是不公平性。但寄希望于一揽子改革消除这种税费体系的不公平性难度很大，且将制造新的不公正性。所谓不公正，主要是对存量房的所有人而言，其购房费用中已包含了高额土地出让金，且购房时隐含的契约是其已支付所有税费，如简单化地再将居民房产税覆盖存量房，则是对隐含契约的侵犯。

第三，如将房产税覆盖所有住房，自然要求取消当前的一次性征收资本化房产税的土地出让制度，而这将带来一系列的麻烦。

基于这些现实的困难，当前我国并不具备开征全面覆盖所有住房房产税的基础条件。我国拟议中的居民房产税，只能定位于充分利用其杠杆作用，进而发挥其有效调节房地产市场，抑制房地产市场投机投资行为的功能。

为实现这一功能，需要渐进推行免征一定面积的保有环节差异化房产税。房价主要受市场需求影响。从经济增长较快、城市化进程尚处中期的国情来看，房价长期内上涨有其合理性。房产税的作用在于，通过打击抑制投机及不合理的住房需求，达到抑制房价非理性上涨的目的。目前，社会公众对房地产市场不公平性最大的意见是：少数人投机炒作住房导致住房空置率过高，房价被不断推高，脱离了普通居民的支付能力。差异化房产税能有效打击这种引起社会强烈反感的不公平现象，抑制房价不合理上涨，从而降低了房地产税费体系的不公平性程度。

实施保有环节差异化房产税，自然要求取消时下以限购为主体的行政性调控手段。两者的不同在于，差异化房产税是经济性调节政策，允许高收入居民改善其居住条件，但要求其承担更高的经济代价。其基本出发点是：在中国这样土地资源稀缺的国家，合理的居住空间应予以保证，但超过合理空间则应给予社会相应的补偿。

我们提出保障所有人群“可支付的、合理适宜的居住空间”这一住房保障政策，住房保障不能简单理解为保障性住房。保障性住房只能满足低收入或中低收入人群的基本居住需求，其他人群应主要依靠从市场购房满足合理居住需要。若缺乏有效税收调节手段，在中国房价长期上涨的预期和收入分配不均等趋势日益严峻背景下，投机或者投资需求所占比重可能过大，房价脱离普通居民的购买能力，将加大政府在保障性住房建设管理领域的压力。