基本面企稳龙头地产股显投资价值

□渤海证券

国家统计局公布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建住宅方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有17个，持平的城市有18个，上涨的城市有35个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.5%。 与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有56个，持平的城市有2个，上涨的城市有12个。10月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.5%，涨幅比9月份回落的城市有1个。

二手住宅方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，持平的城市有20个，上涨的城市有32个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.8%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，上涨的城市有15个。10月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过4.2%，涨幅比9月份回落的城市有2个。

从最新的房地产数据来看，房地产基本面企稳的态势比较明确，但回升较为乏力，房地产开发投资增速近几个月维持平稳，商品房销售面积和销售额增速继续处于改善过程中，房屋施工与新开工面积增速回升动力欠缺。从房价来看，多数城市房价小幅上涨，但同比仍下降，房价整体上涨压力不大。整体来看，房地产基本面仍处于平稳阶段。

政策方面，房产税试点范围或扩大，但总体调控力度不变。 有关部门表示，如果楼市交易量增加、交易价格同时上涨，会出台相应政策进行调控。对于楼市调控，管理层时刻准备应对，遇到某一城市自行调整楼市政策时，管理层会储备相应政策，一旦需要就出台。房产税试点扩大范围问题正在研究当中，保障房2013年或开工600万套。根据媒体报道，经过长期准备后，房产税试点的技术条件已经具备。当前，多个地方正在推进房产税试点的准备工作，但纳入下一批试点的城市和试点扩容的时间尚未确定。房产税第二批试点湘潭、鄂州两地目前正在低调开展准备工作，其中鄂州方案已上报，湘潭方案还不明朗。房产税试点全国扩容时间表尚需中央、地方达成一致后方可实施。

近期房地产行业基本面企稳，销售也较平稳，房价上涨幅度较小，虽然房地产调控不会放松，但政策也无更严的趋势，政策平稳仍是未来一段时间的基调，预计在明年重要会议之前，政策变化都将不大。

整体上，房地产基本面企稳，但回升依然乏力，成交量仍维持在较好水平，同比增长明显，房价小幅回升，上涨幅度在政策容忍范围之内，政策也较平稳，近期行业无大亮点，但也无悲观预期。受大盘持续低迷影响，房地产板块估值水平处于低位。房地产行业整体增速下降已相对确定，板块相对收益依赖于政策变化带来估值水平的变化。考虑政策与市场相对平稳，我们继续维持行业中性评级。

龙头地产股在行业调整周期中受益明显，估值回归后投资价值显现，建议投资者介入调整幅度较大的一二线地产股。