“暖冬”显端倪 楼市上演“反周期”戏码

□本报记者 张敏

一组成交数据让人们对年末的楼市行情有了新认识。北京中原地产统计显示，截至11月18日，11月全国54个主要城市新建住宅签约套数达171735套，比10月同期上升45.5%，创近两年来的月度同期成交纪录。其中，北京、上海等热点城市的签约量均达到年内新高。在冬天的传统销售淡季，这种行情让人颇为意外。

淡季不淡，旺季不旺。自2008年以来的楼市成交中，不少热点城市频繁在年末出现翘尾行情，而“金九银十”等传统销售旺季往往不如人意。分析人士认为，近年来，频繁释放的楼市调控信号影响了房地产市场内在的自然周期，导致市场表现出明显的“反周期性”。

业界预期，未来房地产市场将延续复苏态势，今年末的市场成交量可能继续维持高位。业内人士呼吁，应尽快建立长效机制，维持房地产市场的稳定运行。

年末频现翘尾行情

作为计划在本月末开盘的北京“长楹天街”项目的销售员，小李最近忙得不可开交。不少客户都在询问具体的开盘时间和价格，更有人担心自己排不上号，请求将自己的房号向前排。无独有偶，位于通州区的“金地格林”项目，原计划今年年底开盘，但购房者已经排到1000多号，远超过本期释放的房源数量。

在经过一个成色不足的“金九银十”后，北京楼市在11月重新活跃起来。根据北京市住建委的数据，截至18日，11月北京新房和二手房住宅合计签约为16292套，创今年单月同期的新高，比去年同期上升129.2%。

北京楼市上一轮的成交高点出现在今年7月和8月，当时分别成交住宅29089套和28811套，达到今年以来的最高值。这样的成交量甚至接近“新国八条”出台前的市场交易水平。

今年年末，北京楼市很可能迎来今年第二个成交高峰。中原地产研究部总监张大伟认为，随着市场供应上升以及业界对政策预期的见底回升，未来两月北京楼市成交量将继续向好。或许难以突破7、8月的成交量，但市场迎来“暖冬”已成定局。

在近几年来的北京楼市行情中，“暖冬”的说法颇为常见。历史数据显示，2008年、2009年和2011年，北京楼市的成交高峰分别出现在11月、12月和1月，年末楼市迎来旺季已成惯例。唯一例外的2010年，北京楼市成交高点出现在4月。

同样的情况不仅在北京出现。根据中原地产的监测，近几年来，多数热点城市都在年末迎来成交高峰。这种市场表现与天气寒冷带来的“淡季”预期并不吻合。

分析人士认为，由于我国房地产市场走势受政策影响较大，而年末往往是重要的政策窗口期，购房者容易产生恐慌性购房心理，导致成交量增加。同时，一些房地产企业为冲击年度销售任务，也经常在年末扩大供应，并推出相应的优惠措施。

“反周期”特征明显

相比之下，一直被看作旺季的“金九银十”，市场表现却不如人意。以北京为例，位于今年两个成交高峰期之间的9月和10月，成交住宅均不足24000套，虽比去年同期有所增加，但仍然是今年的相对低点。从2008年以来，北京楼市9月和10月的交易情况均不理想，“金九银十”已严重褪色。这种情况在其他的热点城市也普遍存在。

“淡季不淡，旺季不旺”成为近几年来楼市成交的主要特征。中国证券报记者梳理近年来北京市场的月度成交情况发现，除“金九银十”缩水外，作为传统销售淡季的夏季和冬季，市场往往出现热销，楼市成交规律已与人们的预期不一致。

对于出现上述情况的原因，阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲向中国证券报记者表示，政策信号的频繁释放，打乱了房地产市场内在的自然销售周期，导致市场出现“反周期性”。

范小冲表示，二季度以来的市场回暖，主因在于信贷政策的微调导致购房成本下降，加之房企降价促销所致。9、10月市场销售低迷，则主要受企业取消价格优惠的影响，同时，在国务院督查组调研楼市后，市场对出台更严厉的调控政策存在预期。11月以来的市场回暖，则体现了业界对“政策见底”的判断，加之个别高价地的出现，也带来了高房价的预期。

这清晰地反映了政策预期对房地产市场的影响。事实上，今年以来，有关房地产市场各项政策动态，如预售制调整、房产税推进、二手房交易税上调等信息，均或多或少地影响了房地产市场和地产股的走势。

多数业内人士认为，在我国房地产政策体系尚未完善、市场发展有待成熟之时，这一局面还将在相当长的时间内存在。