■特别报道进可重估商业地产退可二级市场套利举牌百货公司一个“故事”两种“讲法”

□本报记者 李少林 向勇

围绕着汉商集团、东百集团等百货公司的控股权争夺仍然在继续。继银泰系举牌百货公司之后，资本进入百货公司俨然已成为一种投资模式，进可以获得控股权从而掌控旗下商业地产价值重估的主动权，退可以在二级市场获利套现退出。其中，百货公司的商业地产价值重估成为资本争夺的关键。

多家百货公司遭举牌

9月21日，汉商集团(600774)股价创2011年6月14日以来新高，公司股价一度摸高至9.79元/股，24日收盘报收9.52元/股。

此前，汉商集团在20日公告，2012年9月13日至18日期间，卓尔控股有限公司及阎志多次增持公司股份，合计持有汉商集团股份已达到11.30%。公告称，卓尔系不排除在未来12个月内继续增持的可能。

公司公告，截至9月13日，阎志及其控制的卓尔控股持有汉商集团股份数第一次越过举牌线，达到5.07%，这也就意味着，阎志及卓尔控股一周之内增持了6.23%的汉商集团股份。其中，在此期间，卓尔控股增持了汉商集团股份1081.9145万股，约占公司总股份的6.19%。

阎志及卓尔控股今年第二季度才现身汉商集团十大股东行列。中报数据显示，阎志、卓尔控股分别持有汉商集团482.06万股和267.48万股股份，分别占总股本的2.76%和1.53%。而自3月30日起，汉商集团走出连续上扬行情，股价从5.55元/股起步，上涨至24日的9.52元/股，期间涨幅达到72%。

无独有偶，因为举牌股价上扬的案例还有东百集团(600693)。24日，东百集团报收8.34元/股，上涨3.47%。就在上周四(20日)，东百集团一度平了年内股价新高纪录8.47元/股。

而在9月20日，东百集团公告，2012年8月21日至9月19日期间，福建丰琪投资有限公司通过上海证券交易所集中竞价交易系统持续买入公司1718.67万股股份。此次增持后，丰琪投资共计持有东百集团3440.89万股股份，占总股本的10.03%。

丰琪投资在东百集团的半年报中首次亮相便跃居第二大股东。8月14日，公司继续增持东百集团近63万股，持股比例达5.02%。据估算，丰琪投资两度举牌东百集团投入的资金应当在2.6亿元左右。

百货公司遭股东增持并不只有上述两家公司。南京中商(600280)9月19日公告，公司实际控制人祝义材9月4日至18日期间，增持公司股份143.6086万股，占公司总股本的1%。祝义材与其控制的江苏地华实业集团有限公司合计持有公司9672.3978万股股份，占总股本的67.38%。

此外，百大集团、王府井都于今年8月份公告了控股股东的增持计划。

百货公司暗藏资产重估

尽管防御者第一大股东和进攻者第二大股东在增持或者举牌百货公司的时候，都宣称看好百货公司的未来，但是从中报业绩来看，这些公司的市盈率都不低。以汉商集团为例，以上半年每股收益0.02元计算，公司目前的市盈率高达490余倍，预计全年的动态市盈率将达到190余倍。而东百集团半年报显示，今年上半年公司实现营业收入9.75亿元，同比下滑5.95%；净利润4817.5万元，同比骤降83.2%。

那么是什么诱使资本进入举牌或者增持这些百货公司呢?

有业内资深投资人士指出，在市道低迷的大背景下，百货公司的商业地产价值重估再次成为资本重点关注和乐于讲述的“故事”。

以汉商集团为例，国信证券今年8月份出具的研究报告称，汉商集团有约30万平方米的自有物业，如果重估，资产价值应该超过20亿元。该价值已超过了公司目前的市值16.7亿元。

而汉商集团2012年中报显示，公司在抵押贷款时，汉阳商场每平方米的抵押估值约为1万元左右。如果以每平方米1万元计算，汉商集团自有物业的价值也将超过30亿元。有投资人士指出，这意味着投资者有可能以17亿元的价格，获得价值在20亿元以上的商品。而且其物业价值可能还在其上。同样的逻辑可以用在东百集团等多数传统百货公司上。

中国证券报记者实地走访发现，汉商集团有汉阳商场、21世纪购物中心、汉口摄影数码婚纱城以及新武展购物广场等物业。汉阳商场在汉阳钟家村商圈，为所谓的老汉商，实际上包括了汉商大厦、汉阳商场和银座购物中心。汉阳商场加银座购物中心面积共12万平方米。汉阳商场店铺不出售，不出租。银座基本出售完毕，一楼价格为3.6万元/平方米，一楼以上的价格在1万-2万元/平方米之间。而在同一商圈内的武汉中防瑞达房地产开发有限公司的百诚商街平均价格也在3万元/平方米以上。

21世纪购物中心面积为10万平方米，位于汉阳王家湾商圈，由公司自营。其对面的王府井和大洋百货为自建，自营兼出售，尚未售完，楼面售价平均3万元/平方米，其上写字楼售价1万元/平方米。商圈中有湖北人信房地产开发有限公司开发的人信汇于2012年6月开盘，商铺平均报价为30000元/平方米，其住宅均价12000元/平方米。

而在钟家村商圈和王家湾商圈之间，由武汉兆麟房地产开发有限公司开发的兆麟锦桦豪庭商铺，2011年12月18日开盘，建筑面积51779平方米，最高价30000元/平方米，最低价16000元/平方米。

上述周边的商业地产和住宅的价格已经远远超过了汉商集团抵押贷款的评估价。有投资人士认为，如果按照百货公司的商业地产重估价值计算，大多数公司的每股净资产将超过目前的股价。

商业地产“老故事”新讲法

但是，值得注意的是，这些百货公司的商业地产重估价值需在交易时方能实现。过往的经验证明，并没有哪家百货公司真正做了价值重估。商业地产的价值重估往往被用来作为股价炒作的“故事”。

百货公司商业地产价值重估的故事最早由银泰系“主讲”。2005年至2006年间，银泰系多次举牌百大集团，累计持有21%以上百大集团的股权，直逼百大集团控股股东西子联合持有的26%的股权。银泰系觊觎百大集团的控股权，看中的正是百大集团当时有近3.6亿元的货币资金，以及9万多平方米商业地产。

在百大集团控股权争夺期间，百大集团的股价从3.69元/股上涨至21.48元/股。但故事的后来发展依然离不开“套现走人”的结局。2012年中报显示，浙江银泰百货有限公司仅持有百大集团784.29万股股份，占总股本的2.08%。

百货公司相对分散的股权结构和较少的总股本容易成为资本狩猎的对象。汉商集团目前总股本为1.75亿股，而东百集团也只有3.43亿股。汉商集团控股股东武汉市汉阳区国有资产管理办公室持有26.62%的股权，东百集团的实际控制人姚建华的持股比例也只有21.08%。

正是因为股权分散容易造成百货公司控制权“易主”，资本才纷纷涌入，而一旦控股权争夺平息，公司股价通常就会下跌。银泰举牌鄂武商就是如此。今年7月20日，武商联及其一致行动人要约收购了银泰百货提供的965.8万股鄂武商股份，双方的控股权争夺告一段落。鄂武商A的股价也创下了年内的新低10.76元/股。