二手房销量创27个月新高美国房地产市场进入复苏阶段

□本报记者 杨博

19日公布的数据显示，美国8月二手房销售量上升7.8%至年化482万套的水平，为27个月以来最好表现。8月新房开工量则上升2.3%至年化75万套的水平。

在今年美国经济整体表现中，房地产市场成为少有的亮点。对此分析人士认为，房价处于低位及长期的低利率政策刺激共同提振了购房需求回升，美国房地产市场正明显从低谷中走出。预计美联储上周推出的第三轮资产购买计划(QE3)将为房市复苏提供更进一步的支持。分析人士表示，美国房地产市场显然已经进入“复苏模式”。

房市数据向好

美国房地产经纪人协会(NAR)19日公布的数据显示，8月美国二手房销量达到年化482万套的水平，好于分析师预期的460万套，为2010年5月以来最好表现。相比去年同期，8月份的二手房销量上升了9.3%，连续第14个月实现同比增长。8月二手房销售价格中值同比增长9.5%至18.74万美元；库存环比增长2.9%至年化247万套，按现有销售速度需要6.1个月全部消化，为今年1月以来最低水平。

NAR首席经济学家劳伦斯·云表示，房地产市场正在以更强的动力复苏，预计2012年房屋销售量将达到五年高点，房价将达到四年高点，“很明显我们正在从低谷中走出”。

   同一天美国商务部公布的数据显示，8月美国新房开工量环比上升2.3%至年化75万套的水平，衡量未来需求水平的新房营建许可与7月份的四年高点基本持平，为年化80.3万套。值得注意的是，新房市场上占比最高的独栋房屋开工量在8月份达到年化53.5万套，创下28个月新高，同比增幅达到27%。

房市持续向好带动住房建筑商信心走强。全美住房建筑商协会(NAHB)18日公布的数据显示，9月份美国住房建筑商信心连续第五个月回升，NAHB/富国住房市场指数(HMI)达到40，为2006年7月以来最高水平。

NAHB主席巴里·古腾堡表示，住房建筑商信心连续五个月改善为房市复苏提供了进一步保障。他同时也谨慎指出房市距离完全复苏还有很长一段路，包括信贷环境偏紧等一系列阻碍将令复苏进程非常缓慢。

有望推动美经济增长

今年以来，尽管美国整体经济的前行似乎动力不足，但房地产市场却在加速改善，成为美国经济中少有的正在扩张的领域。不少经济学家预计，今年房市有望为美国经济增长做出正面贡献，这将是2005年以来首次出现。

美国高频经济公司首席美国经济学家吉姆·奥沙利文认为，房地产市场显然已经进入“复苏模式”，预计住房建筑将为今年美国整体经济增长增加0.3个百分点。

上周美联储宣布推出QE3，美联储主席伯南克表示此举将通过激励房屋购买和再融资对房地产板块提供进一步支持，进而促进美国经济增长。分析人士认为，最新举措可能推动已经处于历史低点的抵押贷款利率进一步下降，并刺激更多需求，令处于复苏萌芽期的房市获得更多动力。

不过也有分析人士指出，高失业率以及严格的信贷标准仍然是制约房屋销量更快增长的桎梏。房利美研究团队认为，在当前经济环境中美国房地产市场的表现“相对较好”，这主要受到低利率等条件的支撑。未来整体经济表现的关键仍然是消费，但除非居民收入上升，否则在就业市场缺少动力的情况下，消费者开支仍将保持温和。

NAHB首席经济学家大卫·克劳还指出，在部分市场上，住房建筑商对建筑房屋用地匮乏及建筑材料成本上涨的担忧正在上升，考虑到房地产市场和经济复苏仍然疲弱，这些都成为重要的危险信号。

与正常水平相比，目前美国房地产市场还远未达到康复的状态。统计显示正常经济增长环境下的房屋销量水平约是当前水平的两倍左右。目前房地产市场在美国经济中起到的作用也远不及从前，住房建筑业增加值占GDP比重约为2.5%，2005年时为6.3%。