房价指数屡创历史新高 超越1997年高位

房价指数屡创历史新高 超越1997年高位

QE3火上浇油 香港“楼疯”重现

本报记者 黄莹颖 张昊 香港报道

香港房价继续上涨。此前，为平抑房价，香港接连出台多项调控政策，如“港人港地”限制投资客，收紧二套房按揭贷款等。不过这一切在美国第三轮量化宽松政策(QE3)的冲击下，香港楼市犹如火上浇油，调控效果已大打折扣。房价屡创新高，二手房频现反价，而上周五推出的一郊区楼盘更是在两天内几乎售罄。如果没有更多的跟进措施，香港房价恐会再攀高位。

位置较偏楼盘亦抢手 房价屡创新高

9月13日，香港中环地标建筑国际金融中心(IFC)首层排起了长长的队伍，新楼盘“迎海”展示中心即位于该大厦的28楼。“迎海”位于新界马鞍山区域，距市中心约25公里。不过这未能阻碍香港购房者的热情。中国证券报记者在现场看到，由于看房者太多，众人只能排队分批进入。

尽管“迎海”所处的马鞍山区域并不是香港的中心区，但这一项目拥有山海景观，售价也相对较低，均价为每呎8800港元(约合每平米8.8万元人民币)，在香港属于中低价位的新楼盘。中原地产一中介表示，“这个楼盘价位比较低，虽然位置比较偏，但是综合来说很多本地人还是愿意购买的。”

该项目开发商恒地集团营业部总经理林达民14日表示，“项目开售后95分钟售出超过100套，有信心今天将推售的近360套售出九成。”中国证券报记者了解到，截至9月15日，该项目开盘仅两天已售出300多套，其中两居最为抢手。

“迎海”在开盘之前的8月底在深圳、北京、广州、上海等地举办过推介活动。据“迎海”销售人员介绍，截至9月13日，认购该项目的1000多位人士中，来自内地的投资客不超过10%。

虽然坐拥山海景观，“迎海”并没有引起投资客的兴趣，但是位于湾仔中高端住宅项目的“壹环”却被内地人买走了大半。中国证券报记者了解到，今年4月开盘的“壹环”均价为每平米20万元人民币左右。销售人员表示，“来自内地的买家占一半以上，目前已经只剩下少量尾盘”。

一名香港地产中介人士向中国证券报记者介绍，像“迎海”这样的中低价位楼盘一般不会引起内地投资客的兴趣，“内地投资客对那些位于香港繁华区域、交通便利的高端项目兴趣较浓。”

在国际金融中心的对岸、维多利亚港的另一端，是知名豪宅“君临天下”。该项目一地产中介介绍，君临天下的买主中，来自内地的投资客占到了七八成，目前君临天下最贵的二手房源单价超过每平米40万人民币。“内地投资客看重的楼盘都位于香港的商业区，像维多利亚港这样的标志性景观，是吸引内地投资客的重要因素。”该项目工作人员表示。

香港本地居民的购房需求以及外部投资客的双向推动下，目前香港房价超过了1997年的高位。香港中原地产9月14日发布的最新研究报告显示，反映香港房价走势的中原城市领先指数CCL最新报108.80点，在8周内第五次创历史新高。香港房价上涨的趋势并未停歇。

对于房价的上涨，香港金管局总裁陈德霖表示，“金管局过去两年，已先后推出多个加强风险管理的逆周期措施，虽然楼市在这些措施推出之后曾一度冷却，但只持续7个月。本港楼市从2月至今，交易再度回升，楼价已累计上升13%。”

里昂证券地产研究部主管王艳表示，截至今年7月，香港房价上升已达12%，主要由内地调降利率及存款准备金率以及香港特区政府明言不会打压房价等因素引起。

QE3火上浇油 港府出招降温

房价高企使香港普通居民怨言颇大，香港特区政府也开始采取包括征税在内的多种冷却措施来遏制投机。其中，“港人港地”最具象征意义。

香港特区行政长官梁振英9月6日表示，“港人港地”将会在明年一季度实施，届时在两幅位于启德发展区的住宅用地的卖地章程中，将加入“港人港地”条款，规定在土地上建成的房屋单位，首次出售的对象和之后30年的转售对象，买方必须为香港永久性居民，不可以公司名义购买。

不过分析人士认为，由于推出单位比例较小，该措施暂不会对香港楼价产生太大影响。香港岭南大学教授魏向东表示，一部分香港市民确实将近年来楼价上涨归咎于内地投资客的入市。

魏向东介绍，香港2000年前后开放投资移民和2003年前后开放自由行都刺激了香港楼市的需求。“香港人似乎有一种心理逆差，看到很多内地人来香港置业，便产生了一种房价由内地人推高的心理。”香港新一任政府刚刚上任便出台“港人港地”政策，正是为了安抚这一心理。

魏向东表示，近年来香港房价快速上涨的成因很多，内地投资客的涌入只是其中之一；香港作为一个自由港，未来推出进一步“限购政策”的可能也不大。

不过，上周美国推出了QE3，这让香港楼市火上浇油。据香港地产中介透露，上周末不少二手业主开始反价封盘，其中美孚新邨一放盘单位，实时加价100万港元，加幅近两成。

为了应对QE3给香港楼市带来的风险，香港金管局总裁陈德霖9月14日宣布收紧香港本地市场二套房按揭贷款等系列新政，即时生效。当天下午向香港各家银行发出指引，收紧超过一个物业的按揭贷款申请。对于持有一个或以上未完成偿还按揭的物业，贷款人月供与月收入比率由目前的最高50%下调至40%，如果申请人主要收入非源自香港，最高按揭贷款比例须下调20个百分点。

对此，恒基兆业副主席李家诚在出席旗下乌溪沙项目“迎海”开售活动时表示，认同金管局收紧第二套房按揭的政策，并认为美联储推出QE3，香港市民因消息刺激而入市。不过，金管局出招收紧按揭，会使得到香港楼价趋于平稳发展。

渣打香港亚洲区高级经济师刘健恒发表报告表示，金管局推出 收紧二套房按揭申请的措施，会提高借贷成本，并打击楼市交易，同时会影响到资金有限的年青人置业。虽然短期可能令楼价降温，但楼市中期问题仍未解决；中期而言，因为供求问题，房价仍有上升压力。

房价上升动力不减 楼市调控或加码

里昂证券研究报告认为，未来数年，香港特区政府的政策将是影响香港住宅市场的主要因素，预计香港房价明年会放缓，增幅不会超过1.5%，将远低于今年的14%。香港房价不是只受供需所推动，流动性、利率及经济情况都是影响因素之一。目前，政策的影响力最大，香港特区政府可能会推出更多措施抑制房价上涨。

香港中原地产主席黎明楷表示，香港房价目前缺乏下跌的空间，“香港60%的房屋按揭已经供完，剩下40%欠银行的钱也不多，占家庭支出在20%左右，因此，房价向下掉的空间非常小。但是考虑到政府调控，上升的幅度也会受控制。”

QE3会使得之前调控效果大打折扣。从以往的经验看，QE措施的推出都会助推香港房价上涨。2009年3月18日QE1推出，反映香港住宅楼价走势的中原城市领先指数(CCL)在此后的一年半时间里，上升了47%；QE2推出到今年6月，期内CCL指数也上升近20%。

黎明楷认为，欧美现在经济不好，QE3出来后，欧美其实并没有足够的好项目可以承接这些资金，而香港是投资内地的前哨，外资在投资内地受限后，通常都会直接选择通过香港间接投资，这会直接导致香港资产价格升值。

值得注意的是，香港对于楼市的调控仍会继续。香港财政司司长曾俊华在金管局推出收紧按揭措施后表示，特区政府会继续密切留意楼市状况，在有需要时，会毫不犹豫地推出合适的措施。

事实上，鉴于上周香港金管局推出按揭新政策后，楼市仍然未有降温迹象，香港坊间已在传闻，香港特区政府会再次推出措施，以抑制楼市投机；其中就包括将特别印花税的年期及税率加码。