申银万国晨报精选（8月1日）

投资继续微降开工或临最后一跌——7月房地产统计数据前瞻

投资单月同比回落至10%左右，继续缓慢下降。6月投资重回下行通道，单月增幅降至11.3%，我们认为这一趋势还在延续，7月单月增幅将进一步降至10%左右。投资仍将下降的主要原因是：1）施工面积减少。10年新开工量较大，而2012年年初以来陆续进入竣工周期，施工面积今年以来持续下降，拖累投资下行。2）前期土地购置较少，导致土地购置费仍在低位。去年下半年以来土地购置下降较多，土地出让金同比已从去年年中30%下跌到今年一季度的-40%左右。虽然4月以来土地出让金的降幅已经企稳，但考虑到有6-12个月的支付周期，因此我们认为目前土地购置费仍处于低位。

新开工面临最后一跌，单月增速或降至-20%左右，三季度末将企稳。6月新开工同比下降11.7个百分点至-16.3%，我们认为7月这一数据还将明显下降，单月降幅可能在20%左右。但未来开工下滑的持续时间已不会太长，预计在今年的三季度末将有望企稳。主要原因是：1）春节之后的销售回暖为开发商积累了一定的资金保证。销售是新开工的领先指标，今年春节以后的销售回暖，使开发商资金紧张的状况得到了一定改善，同时对后市的信心也逐渐恢复，在开工和拿地态度上将渐趋积极，近期全国土地出让金的降幅企稳也可以视为一个佐证；2）目前房地产库存处于高位，但一线城市已开始下降。目前全国库存水平处于高位并仍在积累，企业开工意愿整体偏弱，但一线城市可售量4月底以来已经开始缓慢下降，北京、深圳、扬州、厦门等城市下降趋势尤其明显。作为市场风向标，一线城市库存压力的见顶回落，可能预示着新开工下滑趋势将逐渐企稳；3）去年7、8月保障房突击开工抬高今年基数，9月后基数将回落。由于去年6月后保障房开工突然加速，使7、8月新开工基数较高，今年同比仍将下降，而9月之后基数影响基本消失，届时应能看到新开工数据的回升。

销售面积同比降幅低位徘徊，预计单月同比在-2%左右。6月销售面积同比降幅收窄6个百分点至-3.3%，7月各地销量仍持续回暖，但由于基数原因，单月降幅收窄幅度可能有限，同比预计在-2%左右。从趋势来看，同比降幅收窄必将是未来趋势，四季度将会转正。1）从基本面看，7月主要城市销售继续维持6月的势头，申万监控的31个主要城市销售量同比增幅从6月的50%继续回升至56%，环比亦有所增长，淡季不淡的判断得到印证。2）从基数来看，去年第二轮限购之初其实销量下降并不多，直到10月左右才出现幅度较大的下降的，因此基数不低，在一定程度上抵消了销售回暖的效果，使销售降幅收窄幅度不够明显。但我们认为，降幅收窄是趋势所在，今年的9、10月份将能看到同比转正。

维持各项预测。维持2012年销售面积同比-3%，新开工面积同比-9%，投资同比11%的预测。（申银万国证券研究所）