上市房企去库存压力递增 “以价换量”成共识

虽然调控政策“疑似”触底，但房地产上市公司年报、季报显示，地产商库存高企、负债积重、资金绷紧，龙头房企纷纷降低开工面积计划、销售目标增长率。另一方面，以信托、银行理财等融资渠道进入还款高峰期为标志，今年房企资金面仍举步维艰，以价换量、回笼资金将成行业共识；而在房价真正松动后，行业或走出先抑后扬的发展曲线。

据上证报资讯统计，截至4月27日，沪深两市共142家房地产上市公司(依据申万分类)发布2011年年报，剔除重组等不可比因素后，合计实现营业收入4714亿，同比增长13.8%，实现净利润660亿，同比增长13.7%，增速较2010年、2009年明显下滑。

而市场对于房地产上市公司的共识是，调控政策出台两年以来，业绩已非最受关注的财务指标，存货、负债、资金链等更具警示、预判意义。

先看存货。统计显示，142家房地产上市公司2011年末的存货合计高达1.3万亿元，同比增长34.7%。调控政策下，随2010年大量开工的项目陆续竣工，行业风险日趋聚焦于不断累积的高库存；同时，一方面是存货量快速增加，另一方面是销售不景气，这又导致企业的存货周转增长和存货周转率下降。

例如万科，以750.02亿元的存货绝对值增幅位居A股公司榜首。截至2011年12月31日，万科的各类存货中，在建开发产品1380亿元，占比66.2%；拟开发产品629.9亿元，占比30.2%；已完工开发产品72.4亿元，占比3.5%。万科的存货周转天数已达1442天，同比增加105天。

再看负债。据统计，142家房地产上市公司2011年末负债水平仍在提升，总负债额达到1.44万亿元(包括预收账款)，比上年同期1.6万亿上涨24%，负债率平均已经达到了72.3%，为近10年来最高。

最后看资金链。据统计，133家房地产上市公司2011年末经营性现金流净额为-655亿，紧绷情况仍然严重。

以上三项构成上市房企困境的概貌:存货量快速增加、负债持续攀升、资金链愈发紧张，三者高度关联、又相互恶化。反馈到年报中，大量龙头房企纷纷降低开工面积计划，降低销售目标增长率，以求“以价换量”度过难关。对比过去几年动辄30%、50%的销售目标增长率，多数房企将销售目标增长率设定在10%以下。

金地集团在年报中坦言:如果说2011年的房地产市场是调整之年，那么我们认为2012年将进一步沿着去年之路前行:政策面从紧的态势短期内将很难改变，房价还将处在理性回归的过程中。