上海新土改时间初敲定 自贸概念迎重估契机

本报记者 龙跃

在经历了幅度不小的调整后，上海自贸区概念股近期出现横盘震荡的企稳迹象。与二级市场股价企稳相呼应，有媒体日前报道，上海自贸试验区土地转变用地性质的问题已有初步时间表，相关方案预计将在今年上半年出台。分析人士认为，该方案一旦出台，无疑可以给在自贸区拥有工业用地的上市公司带来一次价值重估的机会。

自贸区土改时间或定在上半年

近日有媒体报道，备受关注的上海自贸试验区土地转变用地性质的问题，已经有了初步时间表，针对上海自贸试验区内土地转性的问题，现在还在研究方案，预计今年上半年会出台相关措施。

上海自贸试验区占地面积仅28.78平方公里，其中工业用地占比过半，区内土地转变用地性质的问题，一直备受业界关注。有业内专家表示，在存量土地二次开发上，上海自贸试验区可能会先行先试，探索的力度预计比较大，比如在土地的规划管理上，有望采取负面清单管理模式，规定不能建的不建，其他则给予相对自由的空间。针对土地负面清单管理，有业内人士举了一个形象的例子，“比如监管部门规定，这个区域内不能建住宅，那么这个地方就不能建设住宅，但是拿来建商铺还是办公楼，这个却是可以自己选择的。”

分析人士指出，在具体规划出台前，目前自贸区的计划是优先保证公益类设施的用地。按照此前规划，上海自贸试验区将以国际贸易、金融服务、航运服务、专业服务和高端制造五大产业为导向，进一步提升区内服务业比重，加快传统产业转型升级，深化在功能创新拓展、产业转型升级、资源要素配置等方面的试点，形成与上海“四个中心”建设的联动机制。

自贸区管委会或成土地规划平台

值得一提的是，在上海自贸试验区的土地规划中，自贸试验区管委会可能会扮演关键角色。有相关人士表示，未来上海将以上海自贸试验区管委会为平台，统一规划上海自贸试验区土地，鼓励土地的混合使用和建筑的复合利用。

按该相关人士的说法，针对上海自贸试验区的土地问题，上海市规土局的工作主要是“1+3”四个方面。“1”是上海自贸试验区整体的土地规划方案，“3”即试验区28.78平方公里的战略性规划；具体实施的规划，包括开发容量的设计，每个街坊的规划以及综合性的土地政策等。

这一预期与稍早前上海市国土局局长庄少勤的表态一脉相承。去年10月，上海市规土局局长庄少勤和副局长徐毅松曾带队到上海自贸试验区调研。庄少勤当时对自贸试验区下一阶段工作提出了三点意见：一是自贸试验区的规划工作要守好生态底线、安全底线和公共服务底线。二是在土地方面，要建立土地动态流量的概念，不断创新提高土地利用效率的方式方法。积极探索土地混合使用和建筑复合利用的新模式，进一步节约集约利用土地；建立合理的利益分配机制，处理好公平与效率的关系，为自贸试验区新业态的落地提供空间保障。三是聚焦制度创新，进一步赋予自贸试验区更大的行政审批权限。

自贸区地荒隐现 土地“转性”迫在眉睫

上海自贸区原有土地规划是按功能区块划分，分为行政办公用地、商业金融业用地、研发生产用地等11个功能区块。但自贸区挂牌后，欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而来，未来像产权交易所、贸易仲裁中心、税务管理机构，以及各方关注的离岸交易中心、跨境金融资产交易平台、知识产权及技术交易所等名目繁多的机构、公司，都将涌入这一区域。土地供求矛盾将日益凸显。

以外高桥为例，占地10平方公里(其中封关运作面积8.9平方公里)，占上海自贸区总面积28.78平方公里超过1/3。由于保税区性质，土地多以仓储、物流等工业用地为主，区内办公项目不足，目前主要有汤臣国际贸易大厦、东方国际文化贸易中心、外高桥大厦、东华金融大厦，以及一些中低端物业。而这些大厦建设年代久远，与自贸区管委会一墙之隔的汤臣大厦，建于1995年，迄今已有18年之久。尽管如此，去年10月上旬，自贸区办公租金已经达到均价4.9元/平方米/天，较年初上涨207%。

   业内人士表示，自贸区内还有土地储备，但基本由上市公司和国企持有，除了“大地主”外高桥集团之外，如海博股份区内拥有11万平方米土地，锦江投资拥有6000平方米土地，浦东金桥拥有1.78万平方米仓储土地。另外，虽有存量，但由于后市看涨，不会一次性放出，必然是有一定步骤和门槛，或是定向投放。因此，目前民营企业机会不多，地块溢价比较高在意料之中。由于区内新增土地有限，现存土地又以工业用地为主，通过改变土地性质，“盘活”既有土地，解决“地荒”问题，显得迫在眉睫。