香港楼市“辣招”见效 房价步入下行通道

“辣招”见效 香港楼市跌势明显

本报记者 张昊 黄莹颖

   在接连祭出的“辣招”之下，一路高歌的香港房价终于开始低下桀骜的头颅。近期香港房价下跌势头愈发明显，个别新盘的优惠幅度高达30%。业内人士认为，未来特区政府的调控还将继续，外围经济等因素还会持续影响香港房价，未来香港房价可能继续向下。

“辣招”见效 楼市量价齐跌

   香港人陈华最近做了一件颇为激进的事情。2006年陈华在香港新界购买了一套三居室，自住七年后，陈华近日将该套房按比当年买入价多一倍的价格出售，并跟新业主商讨租下卖出去的房子。“去年到现在，感觉楼市都没有以前好，政府已经出台了三个'辣招’，未来房价可能会下跌相当幅度，身边有楼的朋友好多都劈价(降价)将楼卖了出去。”陈华说。  

“辣招”是香港人对特区政府出台楼市调控措施的称呼。近年来香港房价不断上涨，香港市民对于房价的抱怨不断增加，香港政府出手调控楼市，由于调控手段力度较大，因此被港人称为“辣招”。这些调控手段主要有，“额外印花税”、“买家印花税”和“双倍印花税”。在楼价出现实质性下跌之前，连续的“辣招”已经导致香港楼市成交量大幅下降，因此不断有香港的房地产从业人士呼吁政府“减辣”。

然而，房企对于政府“减辣”的期待很可能落空，香港政府并没有丝毫的退让。越来越多的香港开发商开始选择降价出货，其中不乏通过较大幅度降价促销案例。如新鸿基地产旗下的九龙站“天玺”项目，也推出高达70%的回赠印花税促销，将九龙站“天玺”项目的售价降至每呎2.2万港元(约合每平方米22万港元)。新鸿基另一项目坚尼地城也提供多种优惠。该项目负责人表示，优惠措施包括现金付款方法及灵活付款，其中再分个人名义及公司名义，私人名义最多可获23%折扣，公司名义最多可获29%折扣。老牌开发商会德丰及新世界发展旗下位于香港九龙的一豪宅楼盘，近日开盘即提供最高达20.5%的折扣优惠。该楼盘比同区二手房市场价格要低17%。对于如何应对目前明显转冷的楼市，香港恒隆地产主席陈启宗表示，目前一手二手房成交均不活跃，开发商对付“辣招”的方法，只能选择降价促销，这也是目前唯一的方法。

新盘价格的下跌也影响到二手卖家。有香港地产中介告诉中国证券报记者，最近数月，不少业主心态开始“放软”，为了尽快将手中的单位售出，都会选择大幅度降价。“比如我最近做的一单，业主原本在6月时以810万(港元)挂牌出售，当时对这个价钱的态度比较强硬，不愿意退让。但挂了三四个月都没成交，上个礼拜终于将价钱调低五十万，以760万元终于出手。”该中介举例。

交易清淡 中介业务缩水

   尽管香港楼市的卖方不断降低价格，但依然难以挽回成交持续低迷的趋势。曾经火爆的香港房地产中介行业因此受到了巨大影响。

据香港地监局公布数据显示，截至10月31日，地产中介个人牌照总数为36142个，较上月下跌83个；而代理公司牌照为3005个，较上月减少8个，换句话说又有8家地产中介关门停业；而营业详情说明书(分店牌照)数量为6289个，较上月减少36个。近期3项牌照数据全线下跌较为罕见。由于受市场转冷的影响，去年10月底至今，香港本地地产中介商美联集团股价已跌去近四成。

值得注意的是，由于对住宅市场失望，不少香港开发商选择商业地产为新的业务。11月6日，香港开发商九龙仓，以高出市场预估价50%的价格投中一大厦改建酒店项目。香港酒店业并未受楼市趋冷的影响。

据美联物业资料研究部及土地注册处资料显示，今年前10个月十大屋苑二手住宅注册量共有2695宗，比起去年同期的4954宗大跌约46%。相比之下，同期全港二手住宅市场同比下挫约四成。值得注意的是，自1996年至2012年间，最差的年份2003年全年十大屋苑总数最差也有4705宗，但与今年前10个月比起该数目仍相差约43%，今年的成交量有可能创十八年来新低。

“上市的开发商出于经营业绩的考虑，需要加大推盘力度，在目前的市场环境下，只能进一步让利。”中原地产华南区总裁李耀智对中国证券报记者表示。李耀智介绍，目前很多新建楼盘都打出奉送未来两年利润的口号，高达二至三成的降价幅度能够吸引到一些购房者。

跌势未止 机构看空后市

   香港楼市掉头向下很容易让人与此前李嘉诚家族抛售香港物业产生联想，一向长于波段操作的李嘉诚此次是不是成功逃顶?香港楼市历史上曾经出现的大幅下跌会不会再次出现?

至少目前接受中国证券报记者采访的香港房地产人士都不认为香港的楼市将重现1997年至2003年时的巨大跌幅，当时香港的房价下跌76%。

“目前的情况与1997年有很大不同。”李耀智说，1997年香港的利率水平远高于目前，并且彼时香港楼市的炒风颇浓，很多人都是刚刚开始供楼时就遭遇了暴跌从而沦为负资产。“现在很多香港业主都已经还完按揭，即使有进一步的跌幅，他们也能够承受。”

1997年，当时的香港政府推出了增加楼市供应的“八万五”计划，这一计划被认为是后来香港楼市暴跌的重要原因之一。事实上，本届香港政府甚至上届香港政府也着手增加香港保障性住房“居屋”和“公屋”。然而当下增加香港楼市供应并不容易。“不是政府执行不力，是增加土地供应需要应对环保、法律等诸多难题，因此未来香港不会有'八万五’那样大规模供应。”香港中原集团主席黎明楷表示。

李耀智认为，未来香港楼市的走势仍不明朗，因为美国经济有可能持续回暖，量化宽松政策即将退出，这将推高香港的利率水平，加大购房者购房成本。

不过，有诸多研报认为未来香港房价下跌的趋势还将继续。巴克莱资本上月末发布的研报称，香港的楼市即将进入自1998年以来的首次真正向下调整期，预计住宅价格于2015年底前至少下跌三成；写字楼价格也预计下跌两成。巴克莱分析师Paul Louie和Zita Qin在这份研究报告中表示，对香港房地产行业的初始评级为负面，因为市场低估了房价下跌的幅度以及商业房产所遭受的冲击。报告指出，在分析房价与收入比例、购买与租赁现金流和持有物业的机会成本等因素后，得出房价至少下跌三成的预测。由于房价自2008年底以来已上涨111%，报告相信业主有很大沽货获利的余地。预计房地产领域同步下跌，写字楼价格料降低20%，零售房地产预计在2015年底前不会出现增长。

瑞银原先估计今年香港房价只下跌5%-10%，但目前豪宅市场价格调整较预期更快。瑞银估计，从现在至明年底，豪宅价格可能下跌25%-30%。

   美银美林也发布楼市展望报告，认为香港房价今年全年将下跌5%，明年将下跌15%，从现在至2014年年底的住宅价格将跌20%-25%。

“香港的房价跌去五分之一，会让这个市场更加健康，毕竟香港房价已经上涨了很长一段时间。”美联中国营运总监王书权说。