合作项目“泡汤” 大龙地产“断臂求生”

□本报记者 于萍

在持续不断的地产调控施压下，中小房企开始面临经营危机。继2010年缴纳退地罚款后，大龙地产的经营便每况愈下，如今已到了“变卖家产”的地步。公司近日公告，解除合作开发“大龙新都”项目，凭此公司将获得税前收益约2.43亿元。业内人士指出，目前公司在建项目有限，此次终止合作可以回笼资金，缓解今年的业绩压力。但未来公司还需要扩充项目或完成转型。

合作项目“泡汤”

此次终止的合作项目还要追溯至2004年。当年大龙地产控股股东北京市顺义大龙城乡建设开发总公司与北京中融物产有限责任公司签订项目协议书，约定共同开发中融公司拥有的棉花片危改区“大龙新都”项目。2005年3月，大龙城乡将项目协议书中约定的权利、义务转移给大龙地产控股子公司大龙有限，由大龙有限与中融公司共同开发。

整体来看，这个位于北京西城区虎坊桥西北侧的项目总用地面积为6.1公顷，规划总建筑面积达到16.29万平方米，用地性质包括住宅、商业和办公。尽管项目位于黄金地段，但地块拆迁难度大、进程慢，无疑增加了开发商的经营周转压力。据了解，项目地块共有拆迁户数602户，拆迁面积2.91万平方米。目前，只完成拆迁工作户数243户，拆迁面积1.65万平方米，而大龙有限已为项目投入资金共计7.77亿元。

为实现资金回流，大龙有限与中融公司约定，由中融公司继续开发合同标的地块，大龙有限不再参与。同时，中融公司归还双方已发生的往来款项3.75亿元，并支付大龙有限拆迁补偿款6.83亿元。根据大龙地产预计，解除合同将产生税前收益约2.43亿元，对公司2013年度的财务情况产生积极影响。

走下地王“神坛”

回顾大龙地产近几年的业绩，公司地产开发经营情况并不良好。在扣除非经常性损益后，公司净利润已经连续三年下滑。

作为销售规模在10亿元以下的中小上市房企，大龙地产最为市场所知的还要追溯到2009年11月，公司以50.5亿元的总价竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地的土地使用权，创下当时北京总价和单价的“双料”地王。不过“地王”宝座坐上不久，大龙地产便因为无法按时间缴纳土地出让预付款而被收回地块，公司也因此被罚2亿元。

“地王”被收回、公司遭罚款，对大龙地产的资金流造成了直接影响，并导致公司继续通过资金杠杆获取土地的难度加大。至此之后，公司的经营业绩更是出现节节下滑。

Wind数据显示，公司2010年仅实现净利润2871.23万元，同比下降91.53%。2011年公司凭借转让北京京洋房地产93.45%的股权及债权，实现净利润2.76亿元。不过，在扣除这部分非经常性损益后，公司净利润仅为518.44万元，同比下降了97.09%。2012年公司业绩颓势仍在继续，全年亏损额已达到9742.71万元。

自2010年起，公司便反复提到，结算收入出现下滑。这已成为公司业绩走低的主要因素，也反映出公司后续开发项目“难以为继”。从2012年公司披露的情况看，目前在手项目仅有中山、景湖园、马坡9号地等项目。公司表示，将在适当时机拿地，为下一步项目开发做准备。但从现金情况看，2012年年底公司拥有货币资金3.23亿元，但经营性现金流量仅为-3.83亿元。对此，公司调整了经营策略，称将积极参与顺义旧城改造。

业内人士认为，此次大龙地产“收缩战线”回笼资金，将为后续发展打下基础。从目前看，扩充土地资源或实现业务转型是公司急需解决的首要问题。在地产调控持续施压的影响下，中小房企需要转变经营思路，寻找新的增长点。