房地产信托兑付进入“最艰难”时刻 大资金风控升级拒接“二手货”

据中金公司预计，2013年到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元，压力最大的即在2013年二季度

⊙记者  邹靓 ○编辑 于勇

种种迹象表明，房地产回暖的格局已经基本确定，由此带来的是房地产融资量的增长，这在房地产信托中表现得尤为明显。2013年一季度，房地产信托新增额超过了2011年一季度和2012年一季度的总和，同比增幅高达247%。其中超过65%对接的是单一资金，银行理财、券商资管、基金专户都已经瞄上了房地产信托。

然而对信托公司来说，房地产信托兑付的第二波高峰已经来临，即便出现违约事件的风险已经减弱却难免有漏网之鱼。于是，“拒接二手货”成为房地产信托的铁律。信托机构在风险与收益之间寻求平衡，这同样也是声誉与盈利的平衡。

房地产信托反弹上攻

伴随房地产市场的持续宏观调控，房地产信托自2011年四季度开始大幅滑坡，于2012年一季度进入谷底。2012年二、三季度虽有回升但仍显乏力。

或许是由于基础产业信托受政策压制的原因，房地产信托自2012年年底开始再获机构青睐。根据信托业协会公布的最新数据，2013年一季度房地产信托新增1532亿元，同比增长247%，超过了2011年一季度和2012年一季度的总和。

不过，这一次房地产信托的结构已然发生变化。用益信托房地产信托研究员帅国让表示，自2012年二季度以来，房地产信托的主要形式开始从集合信托过渡到单一信托，从2012年二季度至2013年一季度，单一资金在房地产信托中的占比分别为53%、55%、57%、65.36%，说明大资金对房地产行业持乐观态度。

资管新政给信托业带来的合作机遇或许是大资金相中房地产信托一个更重要的原因。非银信合作的单一资金信托在信托规模中的占比自2012年二季度开始逐级攀升，过去一年中，占比已经从34.51%升至今年一季度的45.61%。

一大型信托公司分管信托业务副总裁表示，房地产信托和基础产业信托是相对而言低风险、高收益的业务，银行理财、券商资管、基金专户也都盯着这一块，“只要风控做到位，房地产信托今年的形势肯定比2012年要好”。

拒接“二手信托”

房地产信托第二波兑付高峰来临，是信托布局房地产业务回避不了的话题。根据中金公司预计，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元。压力最大的即在2013年二季度，目前已进入“最艰难”的时刻。

尽管楼市回暖的格局已基本确定，房价温和上涨的可能性极大，但对于新上马的房地产信托项目来说，“误接烫手山芋”的风险仍不可大意。2011年10月，四川信托就曾推出8亿元青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划，以接盘中融信托2010年8月发行的“中融·青岛凯悦”信托项目，后经媒体曝光才无奈告吹。事实证明，青岛凯悦中心房地产信托项目最终以拍卖形式才完成信托资产处置。很难说，在那之后还会不会有“借新还旧”的个案出现。

“接手别家的滞留项目是很忌讳的，除非是对项目后续运作很有把握，或者有资产处置能力的公司比如AMC，会接盘这种到期兑付不了的项目，一般都会尽量避免”，一西部信托公司风险管理部研发经理这样说。

巧合的是，当初在青岛凯悦事件中“对倒未遂”的四川信托却也是现在对风险控制最上心的一个。据记者了解，今年四川信托在公司五大分部(华北、华东、华南、西部、西南)均设立了一线风控部门，不仅参与立项后的项目审查，还实地介入项目前期筛选和尽职调查。如此前置的风控安排，在信托公司中还比较少见。

帅国让表示，目前房价止跌回升，房地产风险有所缓解，整体而言，2013年房地产信托仍将平稳过渡，出现违约事件的可能性甚至还低于2012年。

“今年房地产信托项目并不难找，主要的问题在价格。资金面整体比较宽松，一线房企更容易获得银行信贷资金，我们可选的只能是二线或者一线偏后的房企，只要交易结构设计合理，融资成本交易对手能接受，房地产信托的趋势还是不错的”，中融信托一华东分部信托经理这样说。