供应指标全面滑坡房价埋上涨伏笔

□本报记者 张敏

“国五条”调控政策发布，使得一季度房地产数据呈现出明显分化特征。国家统计局发布的数据显示，今年1-3月份，商品房销售面积20898万平方米，同比大增37.1%。但与此同时，房地产开发投资增速、住宅施工面积增速、住宅新开工面积、房企购地面积等指标全面下滑，反映出供应端热情骤减。

事实上，随着前一段时间楼市销售的火爆，一些城市的楼市库存已降至历史低位。业内人士分析认为，若这种情况不能得到改善，个别区域房地产市场将在未来呈现出供不应求的态势，从而给房价带来上涨的压力。

供应数据不乐观

今年2月下旬和3月初，“国五条”及其细则出台将市场分割为截然不同的形态，数据表现同样有明显差别。数据显示，今年1-3月份，全国商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%；商品房销售额13992亿元，增长61.3%。在前两月市场销售陡增之后，上述指标分别回落12.4个百分点和16.3个百分点。

分析认为，调控政策出台后，市场中的恐慌情绪开始弱化，不少地方的楼市成交量有所下滑。但不少购房者仍在追赶政策窗口，使得整体销售增速仍处于相对高位。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，销售额同比涨幅超过60%的情况，为近几年来所少见，这也意味着今年楼市销售迎来亮丽的开局。

相比之下，供应方面的数据则不容乐观。今年1-3月，全国房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%，增速比1-2月份回落2.6个百分点。其中，住宅投资9013亿元，增长21.1%，增速回落2.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。

   同期，房屋新开工面积38873万平方米，下降2.7%。房屋竣工面积19473万平方米，增长8.9%。数据还显示，今年第一季度，全国房地产开发企业土地购置面积6134万平方米，同比下降22.0%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点。自去年3月以来，全国房地产开发企业土地购置面积增速始终为负。

历史数据显示，最近一年来，我国房地产供应方面的数据指标一直处于低位。今年前两月，供应端的缺口有明显的收窄趋势，但调控政策的出台显然影响了供应热情，使得这些指标再次掉头向下。

成交或明显萎缩

在多数分析人士看来，需求端和供应端表现出的“一增一减”趋势，已给后市蒙上一层阴影。若这种趋势得以延续，未来的市场将面临供不应求的形势，并进而给房价带来上涨的压力。

按照国家统计局的数据，截至3月末，全国商品房待售面积42441万平方米，比2月末增加536万平方米。但与一些二三线城市的库存积压不同，经过此前的爆发式销售，一些热点城市的库存已经告急。

根据北京市住建委的信息，截至4月14日，北京市场的新房住宅(期房+现房)库存仅为64065套，为有记录以来的最低水平。市场人士分析，按照当前北京市场的销售速度，上述库存仍有较长的去化周期，而一旦需求爆发，这一库存规模只能支撑半年左右。

事实上，在对后市供不应求的判断之下，房企拥有了更多坚守价格的理由。亚豪机构市场部总监郭毅向中国证券报记者表示，在调控加码的情况下，近期北京、上海等城市频现高价地，便体现出企业对后期房价的看涨。

另一组数据同样支持这一判断：1-3月份，房地产开发企业到位资金26962亿元，同比增长29.3%，增速虽比前两月回落4.4个百分点，但仍比去年全年的水平高出一倍以上。资金压力的缓解使得房企不会寻求“以价换量”的销售策略。

对于后市走向，胡景晖认为，需求已在第一季度提前释放，将使未来数月的市场交易出现明显萎缩。而在“量缩”的情况下，短期房价不具备大幅上涨的动力，可能维持稳中略降的势头。

从中长期而言，胡景晖认为，政策出台之后，市场恢复周期一般将持续13个月左右。由于土地购置面积持续下滑，未来的商品房市场的潜在供应量势必受到影响。因此，1年或者更长时间之后，总体市场还将面临严重的供不应求，如果政策不发生变化，房价上涨压力依然很大。