城镇化推动百万公顷土地流转 多家上市公司将分享“红利”

⊙记者 朱楠  ○编辑 孙放  

据报道，中央高层近日赴江苏调研，考察小城镇规划建设及土地流转等情况。30日，中国城镇化高层国际论坛也将在上海举办，国家发改委有关负责人及上海等多座一二线城市市长与会。作为推动未来经济发展的重要引擎，城镇化再次成为市场关注热点，而土地资源的流转，无疑将是城镇化重要一环。据有关机构保守估算，未来数年，仅我国中东部18个省区市可流转的集体建设用地就接近一百万公顷，此外，农村承包土地经营权流转规模则将更为庞大。在此过程中，通过土地流转获取优质土地资源，积极参与城镇化建设的上市公司无疑将分享发展“红利”。

决策层提出加速推动城镇化

日前，国务院常务会议研究确定今年政府重点工作，其中提出：要抓紧制定城镇化中长期发展规划，完善配套政策措施。此后，国务院高层领导前往江苏省江阴市新桥镇，考察小城镇规划建设情况。对于农民将土地流转出去规模种植，然后到镇上工厂上班，集中居住，高层领导表示，小城镇建设好了，甚至比在大城市生活更舒适方便。次日，在江苏常熟，高层领导再次表示，“土地也能产出黄金，但小块不行，要靠大块。”种种迹象显示，城镇化过程中的土地资源流转，已受到中央高层的高度重视。

另外值得注意的是，本月30日-31日，2013中国城镇化高层国际论坛将在上海举办。该论坛由国家发改委城市和小城镇改革发展中心、世界经济论坛、世界银行等机构共同举办，发改委、国土部有关负责人以及上海、重庆等一二线城市市长将与会。土地问题也是本次论坛的重要话题之一。

土地是推动城镇化的核心资源，“土地流转”主要涉及两类土地产权的交换：农村承包土地(耕地)经营权的流转；集体建设用地使用权流转。其中，后者内涵价值更高，而据有关机构保守估算，我国中东部18个省区市农村建设用地面积约为1900万公顷，未来数年，预计其中可流转的集体建设用地就接近一百万公顷，这无疑是一笔巨大的资产。

发展景观旅游 城郊土地价值迸发

目前来看，土地成本上升、城市外扩难度加大等问题阻碍了城镇化进程。对此，部分地区近年来以“农村土地流转”为突破口，最具有代表性的是重庆“地票”制度、嘉兴“两分两换”和广东“三旧”改造模式。而广东省政府近日出台的《广东省城镇化发展“十二五”规划》(下称“《规划》”)中更进一步明确，转户农民今后可自愿将承包地、宅基地等上市流转并获得财产收益。这也是省级政府首度明确宅基地流转方向。

尤其值得关注的是，广东《规划》中已为未来流转土地指明了用途与未来发展要求。《规划》明确提出，要提高城乡一体化发展水平，以维护乡村自然风貌和塑造聚落景观、农业景观和旅游景观为重点，加强乡村自然环境的保护和人居环境的功能化改造，将乡村社区规范化建设与营造乡村特色景观风貌有机结合，整体提升乡村环境。

“不仅是广东，在新城镇化政策推动下，市场对城郊及城乡结合部的土地将成会迸发出极大需求。这些区域靠近城市，便于发展景观旅游资源，也可以发展卫星城，有利于土地价值的挖掘，并做到绿色环保和可持续发展。”有业内人士分析指出，这让很多城郊的农村都变成了城镇，而农民的身份也将变成市民。这不但减轻了大城市的人口负担，同时还形成一种良性互动，将是未来新型城镇化的理想模式之一。

这背后，将是土地资源的重新规划和价值再挖掘，令那些在城市郊区拥有丰厚土地储备的上市公司坐拥收益。广东《规划》明确，在符合现行土地政策前提下，探索土地整体出让和整体开发模式，引导社会资金参与新区整体开发。这无疑给企业参与到城镇化建设中指明了方向，以较快途径实现土地升值。而土地的增值，也将足以支撑那些土地储备雄厚的上市公司未来若干年的利润增长。

各地城镇化规划接连出炉

有消息称，由发改委牵头，财政部、国土部、住建部等10多个部委参与编制的《全国促进城镇化健康发展规划纲要(2011-2020年)》即将出台。初稿中，城镇化对经济增长的效应，是将在未来十年拉动40万亿投资。

而随着中央经济发展思路的明确，城镇化被确定为今后我国经济增长的重要动力，各地城镇化规划方案也接连出炉，基建投资、城区规划调整以及农村人口市民化成为地方政府推进新型城镇化的关键词。

以基建投资为例，福建近日发布推进城镇化发展十二条措施，提出加快厦门地铁、厦漳泉1号线以及福莆宁城际轨道交通等项目建设。江西省住建厅提出“建筑业助推新型城镇化建设”，2015年全省建筑业总产值将突破4000亿元。

云南、福建、安徽、湖北等地的城镇化方案均提出打破行政区划约束，进行跨地区资源配置，打造符合地方特色的城镇群建设。云南省日前公示《滇西南城镇群规划(2012-2030)》以及《滇东南城镇群规划(2012-2030)》，提出建设滇东轻工产业为主的沿边城镇群。福建提出推动福州和厦漳泉两大都市区建设，加快区域金融、医保、交通等同城化工作。

推进农业转移人口市民化、突破城乡“二元制”户籍制度成为新型城镇化建设的重要内容。哈尔滨、南宁两地政府近日发布有关改革户籍管理制度的政策，取消农业和非农户籍划分，建立城乡统一的户籍管理制度。统计数据显示，农村人口市民化有望为上述两地吸纳300万城市新增人口，进而带动3000多亿元投资需求。

多个地方政府公布的城镇化建设目标显示，城镇化速度将大幅提升。例如，贵州省公布的城镇化体系规划显示，2015年全省城镇人口将增加至1450万人左右，到2020年城镇化率达50%左右，而目前贵州的城镇化率为35%。

政企合建“武侠城”  华策影视海宁地块待价而沽

⊙记者 郑培源  ○编辑 孙放  

“海宁基地的建设、营运正在按计划进行中”，“实验区内的招商任务已顺利完成，实验区土地尚未挂牌，公司正积极推进中。”3月28日，华策影视公布的2012年年报中对中国(浙江)影视产业国际合作实验区土地状况公布的信息甚少。信息显示，尽管土地挂牌时间晚于预期，但项目整体的推进工作正有条不紊进行。

2011年5月28日，中国(浙江)影视产业国际合作实验区挂牌成立。同年11月，公司与海宁市政府就海宁市盐官古城合作建设海宁中国武侠(影视)文化产业园项目正式签署投资合作协议，当地政府为项目用地提供了非常优惠的政策。资料显示，海宁基地建设用地实行分期挂牌，挂牌土地的性质为文化旅游、商业用地，其中文化旅游用地的比例为60%、商业用地的比例为40%。海宁市政府同意按土地评估价的80%作为挂牌价，同时同意在公司摘牌后足额缴纳土地出让金之日起三个月内，提前拨付给公司相当于已经缴纳土地出让金的75%的文化产业项目奖励资金，剩余25%在实现约定的三年目标后一个月内予以奖励兑现。海宁市政府同时同意以盐官景区门票收入作为担保。这意味着为了谋求双赢局面，当地政府愿意以接近零价格出让土地，吸引公司大力投资，拉动当地经济。而政策所涉及的土地面积也十分庞大，仅项目一期用地总面积就达1259亩，其中500亩为出让土地，750亩为免费使用的流转土地。

不过，要完成海宁基地项目的目标也不无难度。双方约定，互相配合招商引资，三年内在盐官景区和产业基地内实现影视、文化、旅游产业产值达到4亿元以上，上缴税费4000万元以上，并把该区域打造成省级影视文化产业基地。用五年时间将产业园打造成全国乃至亚洲知名武侠文化影视拍摄及旅游基地，年吸引不少于20个剧组入驻拍摄，引进注册登记在基地影视文化企业(工作室)不少于200家，并力争成功创建国家5A级旅游景区等。

就公开信息判断，华策影视海宁基地的运营状况稳定。最新披露的信息显示，公司2012年10月与海宁市政府、中国国际广播电台签署共建影视译制基地的合作协议，译制基地正式落户实验区。实验区内的招商任务已顺利完成，已有上百家影视制作机构入驻实验区。不过，土地的挂牌转让时点晚于预期。按照公司之前披露的信息，2012年底前应挂牌400亩，2013年内完成剩余部分出让用地并交付使用，而昨天披露的公司年报称，正积极推进土地挂牌。“不出意外的话，土地顺利挂牌转让三年后，公司500亩商业用地可自由流转，公司几乎零成本获取了海宁500亩商业用地所有权和1500亩文化旅游用地免费使用权。”安信证券一位分析师表示。

京郊项目拥地2000亩 京投银泰“分羹”城镇化

⊙记者 郑培源  ○编辑 孙放  

前期因频频拿地而广受市场关注的京投银泰在农村土地流转市场上也颇具远见。公开资料显示，早在2010年，公司已参与了北京郊区旅游名镇潭柘寺镇的整体开发项目土地流转工作，约2150亩土地已流转至其全资子公司潭柘投资名下。种种迹象显示，相关项目的推进工作进展顺利。

潭柘寺镇位于北京市门头沟区，被国家六部委评为全国重点小城镇，因千年古刹潭柘寺而得名。公开资料显示，该镇镇区总面积81平方公里，目前人口仅万余人，而林木覆盖率高达79.5%。据《北京市门头沟区潭柘寺镇总体规划》，该镇规划人口规模3.5万人，总建设用地约480公顷，总建筑面积约200万平方米。

京投银泰在潭柘寺镇这一风水宝地布局已有数年之久。公告显示，2010年10月，京投银泰子公司潭柘投资与潭柘寺镇政府签订《协议书》，将潭柘寺镇中心区合计2000余亩农村土地的承包经营权统一流转至潭柘投资名下，由潭柘投资对上述土地依法在流转期限内进行农业生产经营管理。公司称，此举将为公司未来参与潭柘寺镇的镇域开发打下良好的基础。

去年3月，公司再次公告称约2150 亩土地已流转至潭柘投资名下。潭柘投资拟采取与村集体合作开发的合作模式，与当地村集体合作开展阳坡园、定都峰等旅游项目以及其他已流转土地的农业、林业产业经营项目的开发，项目投资总额预计约4.7 亿元；投资期限预计从2012年3月至2014年底。公司提供的资料显示，“拟建设的旅游产业项目将充分利用村庄建设用地、林地、耕地以及文物古迹等自然、文化资源，开展以生态、文化、休闲、度假为主题的旅游景区、度假基地等项目建设；而农业产业经营项目将合理规划定位，进行农业项目经营，对控规范围内的已流转土地通过一级开发征地补偿，从而实现土地的增值收益。”

记者获悉，该项目目前进展顺利，项目之一的阳坡园观光园区近期正在举办奔驰车友会的相关活动，而定都峰景区的核心景点定都阁开放后也受到游客好评。项目运营方潭柘投资三月以来正在对外招聘。

此外，北京市土地整理储备中心信息显示，4月北京土地市场的热潮或再度卷土重来。分析人士指出，如不出意外，正在供应的七宗经营性用地都将于4月初成交，而供应地块基本位于郊区板块。预计北京未来土地供应将以周边郊区为主，短期内供应紧张的趋势仍无法改变。

国旅联合

城郊土地溢价助力扭亏

⊙记者 朱方舟  ○编辑 孙放  

乘新型城镇化东风，国旅联合去年借位于南京汤山多块土地的巨额溢价，走出亏损的阴霾。有接近公司人士表示，引入外援开发城郊土地不仅能获得项目的固定回报，还可以赚取土地溢价，缓解折旧摊销压力，可谓一举多得。

国旅联合的主营业务是以温泉、土地等不可替代的资源为依托，推行品牌化连锁经营，形成“颐尚温泉”、“颐锦会所”等两大核心品牌，发展城市周边温泉休闲度假区的开发、管理和经营。与2011年同期亏损6234万元相比，国旅联合2012年扭亏为盈，预告实现净利润1900万元到3900万元。

业绩预告显示，国旅联合去年预盈主要来源于南京颐皇温泉论坛开发有限公司(颐皇温泉)、南京颐锦兰生温泉会所有限公司(颐锦兰生)、南京汤山金桂园温泉开发有限公司(金桂园温泉)等三个项目为公司全资子公司汤山温泉开发有限公司(汤山公司)带来的资产增值营业外收入，共计2.3亿元。

据了解，汤山公司去年3月、9月及12月分别与盈福传媒、苏州兰生、金桂园农业发展组建成立上述三家项目公司。汤山公司分别以旗下评估值为2954万元的VIP别墅和占用土地作价3000万元；以自有土地50亩作价5000万元；自有土地174亩作价1.74亿元入股，持股比例分别占颐皇温泉的42.9%、颐锦兰生和金桂园温泉的各40%。

在土地资源日益稀缺的今天，拥有土地即是拥有了话语权。反观上述三单交易不难发现，国旅联合均未掏出真金白银，即以土地作价出资获得了项目公司的股权。然而，虽然没有“实质的付出”，国旅联合却获得巨额收益。

其中，汤山公司与苏州兰生合资成立的颐锦兰生，预计给国旅联合带来超过2400万元的利润；其与金桂园农业发展组建的金桂园温泉，将合作开发汤山颐尚温泉度假区三期174亩旅游用地，这次投资将带来超过8000万元利润，这对2012年第三季度已出现亏损的国旅联合来说，无疑是个好消息。

据国旅联合内部人士透露，上述三项交易相对应的新公司已经成立，相对应的资产已经过户至新公司名下。汤山公司确认的2.3亿元营业外收入，均是土地溢价所得。“公司十多年前以低价吸纳上述地块，目前该资本已经得到极大的增值。”他进一步解释道。

事实上，除土地溢价外，国旅联合通过参股项目公司还能获得丰厚的投资回报。有接近公司人士告诉记者，国旅联合主要的资产位于南京汤山地区，并于2002年开始向汤山地区投入，早年以较低成本储备了大量的土地资源。十多年来，投入、折旧摊销压力重，公司用此方式经营可谓是一举两得。

辉隆股份

农资连锁龙头受益土地流转

⊙记者  黄世瑾  ○编辑 孙放

主营农资流通连锁的辉隆股份，与土地流转直接相关。公司高管接受采访时表示，公司不仅已直接参与土地流转，而且土地流转将催生一批专事农业生产的大户，将大大推升对精细化农资服务的需求。公司预告，虽然2012年业绩将出现33.18%的下滑，但今年一季度将出现同比最高20%的增长。

目前，辉隆股份全资子公司全椒生态农业发展有限公司及生态园林有限公司经营安徽省滁州市全椒县襄河镇八波村1.4万亩土地。根据公司在深交所互动易披露的情况，上述土地是以承包农村土地经营权的形式流转给公司的，流转期限为15年，主要用于发展高效生态农业。

公司董秘邓顶亮告诉记者，由于离南京较近，安徽省包括全椒县在内的一些地区中，许多农民均以在城市打工为主要收入来源，“因此出现了土地无人维护的情况，出于保护耕地红线的原因，各级政府对这个现象都十分关注，就希望涉农企业利用资金与农业生产进行对接。”

于是，2010年9月起，辉隆股份接手了上述土地。目前因地制宜，在水田和旱田种植水稻和小麦，而在岗地等丘陵地形上进行园林培育，“排除前期土地平整等费用，去年我们的粮食种植已有所盈利，而两三年后，园林业绩也可释放。”

不过，辉隆股份的“志向”并没有局限于简单的种植上。邓顶亮表示，之所以参与当地政府主导的土地流转项目，一方面因为这和公司主业相关，另一方面，在土地流转后，农业生产的主体将由分散的个体农民变为种田种粮大户和农村专业合作社，“公司把握后两者的需求，主要有以下这些：未来农产品的走势、合适的农资、机械化耕种与防治病虫害、农技服务，随后，农村金融服务和农副产品收储最好也能跟上。”

中信证券分析师唐川认为，土地流转放开后，农业终端种植生态将发生重大变化。与此前农地分散的情况不同，农业生产不再是仅仅满足温饱的手段。以农资为例，这是种植户的成本项，但化肥、农药占农产品成本比例在5%-10%，价格变动对农业产出边际影响很小，但是农技服务却对农业产出边际影响非常大，优质的服务对产量的影响可能达到30%以上。因此种植大户的服务需求提升将可能逐步改变行业的竞争规则，从价到质的需求转变将有利于规模大、具备农技服务能力的企业。

针对这种情况，辉隆股份从自身较强的化肥流通入手，启动了智能化配肥站的建设。邓顶亮向记者详解了公司建立智能化配肥站的意图：种植大户日后创收的主要方向将从目前的粮食作物转移为经济作物和特色作物，如富硒大米上。每一种特定类型的作物与每个地区不同的土质都需要经过调配的肥料去适应。目前，公司已经在安徽建立8个智能化配肥站。