险资投资保障房投资动力不足

□本报记者 丁冰

险资不动产投资新政今年年中落地，但这并没有带来太多惊喜。业内人士表示，保监会7月发布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》提高了险资投资不动产的额度，但可以预见，未来一段时间房地产市场仍处于调控状态，险企介入房地产市场十分谨慎。在盈利模式尚未成熟的背景下，险资不会投入太多开拓养老地产和保障房建设领域，未来仍会以自用性不动产投资为主。

保障房投资动力不足

10月，中国太保与国家开发银行合作，拟募集保险资金100亿元投资于天津市“十二五”期间规划建设的公租房项目，投资期限10年。目前险资参与保障房建设项目屈指可数。

2011年3月中国太保发起设立的“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”成为保障房投资第一单，预期收益率约在5%以上。当年5月中国平安与上海城投控股推出“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，募资不超过30亿元，预期收益率在6%以上。而作为保险资金投入保障房建设的最大一单“蓝德计划”，由太保、国寿等7家保险公司发起，预期募集资金290亿元，但据悉在第一批100多亿元募集到位后，后续资金出现“断档”。

险资投资保障房基本都是以债权计划形式来进行，设置了保底收益、浮动利率机制且上不封顶，已知项目收益率约在6%左右。“这样的收益率也只有类似太保这样的大型保险公司才具备议价能力。”中国平安有关人士说。

由于险资作为项目资本金投入，等于给保障房项目投了长期信任票，可以撬动银行贷款用于保障房项目建设，因此有保障房建设任务的地方政府很愿意去争取险资参与，但险资对此态度谨慎。“不少地方政府并没有总体规划来保障建设资金来源，也没有规划保障性住房的退出路径和定价，所以险资参与力度非常小。”上述人士指出。

业内人士表示，要真正打开保险资金投资保障房的通道，还需清除多重障碍。首先是盈利问题。保障房债权计划存续期间的银行存贷款利率浮动对收益率的影响不容忽视。特别是今年保险公司在银行的大额协议存款利率上升，相比保障房较长的回报期，险资参与保障房投资动力不足。

其次是保险资金进入保障房市场的法律条款亟待细化。保监会在2011年已明确表示，将尽快出台保障房投资指引，加大力度支持保险资金进入保障房领域，这一政策至今尚未落地。

积极介入自用性地产

对于不动产投资，保险公司更青睐自用性不动产。早在2006年前后，泰康就开始组建自己的房地产投资团队，而国寿、平安、人保、太保等机构也早以购买自用办公楼等形式介入商业地产领域。

2011年更是险资投身商业地产的一个高峰。当年12月，中国人保集团及旗下子公司以总交易金额37.44亿元拿下北京西长安街八十八号原首都时代广场写字楼。同月，在被称为“史上最庞大的土地投标”———北京中服地块的买家中，安邦财险、健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得Z5地块，折合楼面价高达2.1万元/平方米。

今年年中保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，将不动产投资比例从原先的10%提高至15%，且比例限制仅限于“非自用性”地产，未限制自用性地产。业内人士指出，这在一定程度上鼓励保险公司开展自用物业投资。

“在好的地段进行自用性不动产投资，对保险公司来说本身就是资产升值保值，而且在这一方面并不受到监管限制。”某保险公司人士称。

不过，保监会的上述通知特别强调，保险公司投资不动产，不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。保险公司转换自用性不动产和投资性不动产属性时，应当充分论证转换方案的合理性和必要性，确保转换价值公允，不得利用资产转换进行利益输送或损害投保人利益。

业内人士指出，这意味着未来险资在商业地产领域的投资仍会延续此前“自用+租赁”的模式来运作。