设定土地溢价率上限难扼房价泡沫

□本报记者 张泰欣

日前有关媒体报道了杭州市设定土地成交溢价率的办法，其中规定，未来杭州土地市场进行土地拍卖时，当成交溢价率达到49%时，将会采取调整竞价方式，即锁定地价，开始竞投配建安置用房或保障性住房来缓解土地成交价格的上涨。可以看到，限制高地价从而缓解高房价是政府出台该项办法的初衷，但在当前市场环境下，要想抑制房价泡沫不单单是地价能影响的，只有多管齐下才能有效缓解房价上涨态势。

此次杭州市出台的抑地价的方法，出发点是好的，而且从具体实施看，政府也设立了一个竞价梯度，即超出49%部分需配套保障房，这在一定程度上可以抑制土地市场的非理性行为，通过增加开发商的建设成本从而使其更加理性，降低投资冲动。但是是否通过抑制地价就能更好的保障房地产市场的平稳发展呢?可能不尽然。虽然地价、房价有着非常紧密的联系，但在当前地产市场高度金融化的情况下，单凭抑制地价可能不会较好地解决高房价问题。

从中国近十年来土地价格和房地产价格的走势看，二者高度相关，且基本处于同期变动的趋势，地价占比过高从而导致房价过高也是市场普遍接受的观点。虽然从成本的角度看，这一观点并无瑕疵，但是放到市场交易中去，土地市场和房地产市场并非完全等同，在土地市场的交易中政府主导的作用更强，而在房地产市场中开发商或者说非行政因素的作用稍强，这就体现出市场交易的力量。供给的动态状况和不同开发企业的营销策略，在一定程度上会影响着短期房价的变化，因此在地价之外还有市场因素起作用。

在成熟的市场中，市场的作用是强大的，供给双方可以通过信息共享来降低交易成本，中国目前的地产市场还有很多不完善的地方，尤其是行政力量过于强大，导致市场机制扭曲，市场内在稳定器的作用非常有限，对于地产市场的交易主体的行为动机判别也需要进一步加强。因此，即使控制了成本的因素即地价，由于市场的原因，房价并不一定会有效地得到抑制，这一点从日本广场协议后地产市场的泡沫可以得到佐证。

要想更好地达到房地产市场的调控效果，除了行政的手段，可以更多考虑优化机制、疏通财税措施的方法来建立长效机制。同时可以更多地从供给角度出发，加快土地的供应，通过“量”的方法，而不是单单以“价”的方式来实现地产市场的平稳运行。

具体来看，在优化机制方面，可以进一步加大市场主体，尤其是开发商的主动性；在供求方面出台更多的满足不同层次和要求的交易机制，如差别化的税收、保障及资金安排等，这样可以更好地培育不同层次的地产市场；在财税措施上，进一步履行累计税收的原则，同时细化累进税率，在执行中严格征收，从而起到税收稳定市场的作用；在短期措施上，可以通过加大供应，优化供应结构的措施，来缓解土地市场的“饥渴症”；在土地市场和地产市场的联动方面，应进行更多的一体化、互动式安排，减少不同市场之间的交易摩擦。