“大富翁”游戏与REITs

□鹏华美国房地产基金拟任基金经理 裘韬

很多七、八十年代出生的朋友，也许都记得儿时玩的强手棋（又名大富翁或地产大亨），这是一种多人策略图版游戏。在大富翁里，参赛者分得游戏金钱，凭运气（掷骰子）及交易策略，买地、建楼以赚取租金。玩家出资买地收租，并通过盖房、翻建等提高租金收益。强者购得相邻地段其他地产后可以大幅提高租金，而弱者入不敷出则需要变卖房产抵押土地直至破产。大富翁游戏可以帮助我们直观地理解“现金流”的重要性，即优质地段房地产产生的持续现金收益是财富稳定增长的源泉。一直以来，国内资本市场缺少以现金流为侧重点的投资产品，投资者很难通过资本市场实践大富翁的创富模式。

鹏华美国房地产基金将棋牌游戏中投资理念带到现实生活中，基金将投资于美国和加拿大上市的拥有优质商业房地产，产生相对稳定现金流，并与投资者分享收益的房地产企业，即房地产信托凭证（REITs）。这些企业拥有多样的物业，如写字楼、公寓、购物中心、物流中心、医院、养老院、仓库等；他们的主要收益来源于企业和个人支付的租金；他们的租客遍布世界500强企业，包括银行、保险公司、零售业、工业企业、酒店集团、医疗机构等；他们受税法约束必须将超过90%的税前收入派付给投资者，同时也享受减免企业所得税的优惠待遇。简而言之，我们投资标的是美加两国重要企业的房东。

和个人去美国买房不同，REITs的资产是商业地产而非住宅地产，租金收入来源于资质优良的企业和个人而非只是个人。投资REITs成本底、手续简便、流动性好；物业由专业团队经营、管理和维护；可以使物业类别与区域分散，相对降低了投资风险。投资REITs可以获得主要来源于租金收入的股息收入（1972年到2010年间平均达到8.30%）以及主要来源于净资产增值的资本利得（过去29年平均值为5.45%）；REITs过去35年的年化收益率优于美国大盘股和债券的同期收益。REITs收取的租金相对稳定，并且租金增长长期高于通胀率；而REITs的股票价格会随着房地产价格及资本市场价格波动而上下起伏。对比其他股票，REITs总收益的三分之二来源于累积现金收入，而标普500指数成分股总收益的三分之二来源于资本利得。由此可见，稳定并持续增长的现金收益机会是REITs最大的卖点。

美国的房地产市场在泡沫破灭后筑底回升。和住宅房地产不同，商业地产在经历了2008年到2009年45%的价格调整后已经出现不同程度的复苏，如商业公寓价格已经反弹20%，零售物业价格反弹15%，写字楼反弹10%，而优质区域如纽约曼哈顿中城的公寓和写字楼平均价格已经和下跌前持平。也许很多投资者在担心美国住宅价格是否会二次探底，但商业地产的基本面情况迥异，供需水平平衡，目前复苏势头已经比较明朗。以往几次房地产市场衰退后，REITs都要经历7年或更久的恢复期，此期间平均年化收益率都在20%以上。以历史为鉴，REITs仍处于复苏中期，新开工商业项目较少，出租率和租金都有所复苏，股息有较好成长空间，估值水平合理。与此同时，大部分房地产企业在危机后补充了资本，行业内也进行了一系列兼并重组，资产负债情况及流动性都有较大改观。

未来几年世界经济仍将面临很多不确定性，以美国为首的发达经济体仍可能维持较为宽松的货币政策，利率水平可能在较长时间内保持在低位，市场流动性仍将比较充足。作为高收益股票的代表，REITs通常在这种市场环境下会有良好表现，应该是抗通胀的首选产品。投资者应该了解，房地产是一种长周期资产，只有长期持有才能实现预期收益。虽然REITs股票价格短期会受各种因素影响而出现波动，但长期会回归于房地产资产价值，且只有持有才能获取定期的现金分红收益。另外，北美市场发展成熟，房地产企业重经营轻开发，所以企业盈利成长比较稳定，投资者也不应有过高的短期收益预期。和大富翁游戏中展示的那样，稳健执著的投资者才能最终胜出。