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房地产:房产税方案低于预期 提升评级看好

http://stock.xinhua08.com/来源:中投证券2011年01月28日15:37

核心提示:1月10日中国证券报、上海证券报报道,财政部同意重庆将征高档商品房房产税,不针对所有商品房征收房产税、不会增加普通老百姓的负担。在重庆、上海房产税试点出台在即的今天,我们认为,行业调控难以阻挡行业长期向好的发展的趋势。

  1月10日中国证券报、上海证券报报道,财政部同意重庆将征高档商品房房产税,不针对所有商品房征收房产税、不会增加普通老百姓的负担。上海房产税政策或于一季度出台,且只对增量房征收。

  投资要点:

  “财政部同意重庆将征高档商品房房产税,不针对所有商品房征收房产税、不会增加普通老百姓的负担。上海房产税政策或于一季度出台,且只对增量房征收。”上述政策低于市场预期,尤其是上海新老划断,只对增量房征收的政策低于预期,利好房地产板块。房产税试点预期已兑现,板块估值已充分反映各种利空预期,短中期更严厉的政策调控预期告一段落。板块进入估值修复和增长阶段,提升行业评级至“看好”。

  从10年580万套保障性住房的建设提升到11年1000万套保障性住房的建设、再到以上海为代表的一线城市和以重庆为代表的二线城市的房产税试点等的调控政策,表明政府对楼市的调控已逐步从行政干预向政府供应市场调节转变,以政府主导的“保障房”供应市场主导的“商品住宅”的供应模式正在构建。在较长时期内在城市化带来的突出的供需矛盾的背景下调控仍是常态。但在短期内在房产税收来源少的背景下,保障房的建设离不开土地财政,预期政府不会一味的紧绷调控这条弦压制行业的发展,预期11年中期会适度放松调控政策,否则12年的供应又将出现紧缺带来房价报复性上涨。因此,我们预期房地产市场最终将实现政府与市场各施其责,政府管自己的事。同时我们相信“住有所居”的战略将为中国经济和行业持续发展铺平道路,减少政府行政干预过度带来脉冲式的冲击。

  我们曾在10年12月的《2011年年度行业投资策略报告-青山遮不住,毕竟东流去》的报告中明确提出,板块正在构筑长期大底,估值已反映了巨量保障房建设和可能出台的以房产税试点为核心的“第三轮”调控政策利空,若房产税试点符合市场预期,板块存在一轮价值修复的行情。从中国住房长期需求和行业的盈利能力来看,房地产行业并不是市场所认为的“制造业”。在调控常态下,我们应关注变革和调控时期,能及时作出合理战略布局、扩张与销售匹配,调控中能获取更多优质资源,销售更为突出,财务更加稳健、实力更为雄厚的万科、招地、保利、滨江、首开和世茂等优质公司,它们将在调控中获得更多的市场份额更好的增长,建议买入。同时关注现金流充裕的持有类公司中国国贸,和估值优势明显的环球、亿城、泛海等。

  12月21日我们又提出“买地产股远优于买房”。12月27日,我们又提出“低利率时代小幅加息对行业发展无碍”政府投资释放大量基础货币使得房价易涨难跌,11年通胀管理目标提升,居民购房意愿难以消减、优质房地产公司重估值普遍5、6折交易,投资价值凸显。机构对房地产板块有跨年度配置需要,板块价值修复仍将进行。

  在重庆、上海房产税试点出台在即的今天,我们认为,行业调控难以阻挡行业长期向好的发展的趋势。建议继续买入业绩锁定性强,近两年大量拿地,11年可售量多的保利、万科、首开、招商、滨江、北京城建等优质公司,11年可售量多资产价值被严重低估的环球、世茂、泛海、亿城等公司,以及优质商业地产中国国贸等公司。我们认为在一二线公司中保利地产、苏宁环球的业绩和估值弹性可能最大,销售增长迅速的首开、北京城建的可能出台激励方案也将成为股价催化因素,已做股权激励,成本在股价附近的万科、环球、泛海等公司未来业绩高增长的潜力依然不减。

  风险提示:

  注意信贷收紧、融资受限企业成本上升、政策调控持续时间超预期等的风险。

【责任编辑:郭睿思】

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