万科A：维持“买入”评级

　　万科A-销售首破千亿上调11年业绩-2010年11月销售公告点评

　　销售突破千亿。2010年11月份公司实现销售面积97.0万平方米,销售金额128.7亿元,分别比09年同期增长86.6%和146.3%。2010年1~11月份,公司累计实现销售面积828.8万平方米,销售金额998.1亿元。截止2010年12月1日,公司累计实现销售面积830.7万平方米,销售金额1000.6亿元。从单月销情况看,11月份销售数据处于历史第三,表明公司销售几乎没有受到政策调控影响。

　　销售均价接近历史最高水平。11月份销售均价为13268元/平方米,环比上涨11.8%,同比上涨31.9%,较2009年12月销售均价13580元/平方米仅差312元。销售均价处于高位一方面跟公司销售产品结构有关,另一方面也表明本轮调控中公司并未采取降价措施应对。

　　并未放缓拿地步伐。公司11月份新增项目7个,建筑面积合计160.6万平方米。7个项目平均楼面地价6675元/平方米,为近三年来较高水平,主要原因为北京唐家岭西北旺C1和C3地块楼面地价较高,分别达到19972元/平方米和16019元/平方米;最低者为沈阳长白一路项目,楼面地价2687元/平方米。

　　未来业绩:1)我们预计公司全年销售金额在1100亿左右,从单月销售统计看,公司2010年销售主要集中在下半年,这些部分大多会在2011年结算;2)公司2011结算部分毛利较高(土地主要在2008年下半年到2009年获得);基于以上分析,我们上调公司2011年业绩。

　　投资评级:按12月3日公司收盘价8.49元,公司10-12年PE分别为13x,9x,7x,明显处于历史低位。虽然未来房地产行业仍处于调控期,但基于公司行业龙头地位、敏锐的市场洞察力和有效的应对策略,我们认为公司未来2-3年仍能保持较高成长性。因此我们维持公司“买入”评级。