研究精髓(10.08)

国金证券　 2010-09-30 14:55

　　【正文】

　　报告名称:一篮子政策出台 仍有伏笔--房地产行业点评

　　分析师:曹旭特

　　报告类型:行业点评　　　　　　 报告日期:2010-09-29

　　相关公司:万 科A　　　　　　  所属行业:房地产行业

　　报告级别:★★★

　　(报告级别是对报告综合评价的结果,分五级,自"一星"至"五星"。"五星"为综合质量最高的报告。)　

　　【内容摘要】:

　　事件

　　媒体报导了国家有关部委出台措施遏制部分城市房价快速上涨的新闻。

　　主要内容有三点

　　一、督促各地方出台"国十条"的细则:目前有北京、重庆等地针对"国十条"出台了细则,除北京细则比较严厉,重庆等地细则都比较温和,基本上属于复制了"国十条"的原文。本次国家要求没有出台细则地区尽快出台,而已出台城市要根据本次文件精神完善并从严执行。

　　二、全国范围收紧按揭贷款。按照媒体报导内容,在全国范围内都暂停三套房贷,并且不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。目前只有北京严格执行上述贷款政策,如果扩大到全国范围,对抑制投资购房需求还是会产生实质影响。因为政府强硬的态度会影响到购房者的预期。

　　三、二手房交易环节税负从严征收。报导中提到要调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

　　1其中的契税我们认为调整空间不大,目前普通住宅按房款的1.5%征收,非普通住宅按3%。即使在现有基础上提高幅度也不会很大。部分城市目前对普通住宅的契税实行优惠,将其由1.5%下降至0.5%-1%,未来可能会根据文件精神逐渐取消这部分优惠。

　　2、个人所得税如果从严征收会对投资购房的利润空间有较大影响。目前在征收个人所得时有两种方法,一是按照房屋买卖差价的20%征收,另一种按房价款的2%征,上述两种方式可供卖房者自行选择。如果国家严格按照差价的20%执行,卖房者所交税款会明显增加。例如一套房买进价格为100万,目前价格为150万,如果按照总价的2%只需缴纳3万个人所得税,但按差额的20%征收就需交10万,税负明显增加。政府的目的在于降低投资的预期收益率而遏制投资购房。

　　3、调整契税和个人所得税的优惠还有另外一种解释。以上海为例,目前规定在一年内各买卖一次房产所发生的契税和个人所得税,可以免征其中数额较小的那部分,例如某人卖出一套150万的房子,个人所得税需要缴纳10万,在一年内该购房者又买了一套150万房产,需要缴纳的契税是4.5万元,则他需要支出的税费合计并不是10+4.5=14.5万,而是10万,因为其中数额较小的契税可以减免。当时地方政府是为了刺激交易,目前已没必要继续实行这部分优惠,本次文件精神也可能是要取消这部分优惠。

　　借媒体之口 埋有伏笔 并非利空出尽

　　我们注意到本次调控措施的来源是媒体报导,各部委网站并没有细则,我们认为各相关部门仍需发布相关文件来保证调控措施的权威性。我们不认为本次措施出台对地产股是利空出尽,因为政策也埋了伏笔。包括:

　　1、措施中提到"房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数"。目前只有北京限制购房套数,但全国众多城市,不能仅有北京一个房价上涨过快城市,我们预计还会有其他城市会出台限制购房套数的政策。

　　2、对交易环节的具体税收优惠减免也需要权威部门来明确。

　　3、措施中提到"加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。"房产税一直是各界关注的焦点,从技术上我们认为征收条件已经具备,从效果上房产税则是即能调控行业又能增加地方政府收入的措施,从舆论铺垫上各界也已经有了心理预期,但迟迟不能出台的原因可能是政府担心其效力造成负面影响过于严重,但如果房价仍得不到控制,未来其推出速度也会加快。

　　所以对地产股投资而言,我们并不认为目前已经利空出尽,地产股的估值水平仍需在房价得到稳定控制后才能提升,继续维持行业的持有评级,建议关注相关公司跌出来的机会。

　　报告名称:中秋苏南七市白酒市场反馈--白酒行业点评

　　分析师:陈钢

　　报告类型:行业点评　　　　　　 报告日期:2010-09-30

　　相关公司:洋河股份　　　　　　 所属行业:白酒行业

　　报告级别:★★★

　　(报告级别是对报告综合评价的结果,分五级,自"一星"至"五星"。"五星"为综合质量最高的报告。)　

　　【内容摘要】:

　　事件

　　针对中秋节后白酒市场,我们对江苏七个地级市销售情况进行了解和反馈。

　　评论

　　我们重点关注了洋河蓝色经典系列在各市场的表现,以及传统高端白酒茅五剑的市场表现。

　　我们主要结论如下:

　　->洋河在价格管控上强而有力,显示出较强的执行力:目前苏南7个地级市的一批价皆比较稳定;

　　->洋河在渠道促销上力度仍很大,对渠道推力依然倚重:除南京市场外,其余6市的促销力度在10%以上,部分甚至超过30%。

　　->从反馈得到的数据来看,洋河蓝色经典系列10年预计在苏南地区(7个地级市)销售超过14亿。

　　->从反馈的市场评价来看,洋河在苏南的整体发展高速健康,有条不紊。

　　尤其值得关注的两个现象:

　　->洋河天之蓝在江苏市场的成功有望超过海之蓝。南京市场,天之蓝的销售大有赶超海之蓝的趋势,洋河的行销资源也明显向天之蓝倾斜。南京市场天之蓝的成功,显示江苏白酒消费升级趋势明显,未来天之蓝在其他地级市旺销只是时间问题。

　　->洋河梦之蓝成功威胁茅台和五粮液在苏南的传统优势地位。洋河凭借其地面强势宣传和主抓团购消费领袖的措施,在次高端上斩获颇丰。在南京、苏州和泰州市场,梦之蓝系列的销售大有赶超茅台和五粮液的局势。

　　投资建议

　　洋河在苏南市场的发展处于高速健康,有条不紊的阶段。江苏市场的良性发展提供了一定估值安全边际

　　->从苏南7市的发展来看,洋河在本土市场的强势地位将继续延续。洋河强有力的市场管控能力和产品结构的梯度升级,将保证其在江苏市场的长治久安。

　　->除南京市场外,其余6市仍有较大的增长空间,洋河在江苏的占有率提升空间犹存,而非饱和。同时江苏本土市场明显的消费升级趋势,也为洋河的本土发展提供了更大的空间。

　　洋河未来的估值提升,重点还得看省外发展

　　->10年省外全年实现100%的增长应不是问题,关键看11年省外发展势头。我们随后也将针对省外市场做更多的市场调研。

　　->维持对公司的盈利预测。预计洋河股份10-12年分别实现净利润21.09、27.39和34.79亿。对应10-12年EPS分别为4.69、6.09和7.73元。

　　重申之前的观点,关注洋河高速成长下的行业鲶鱼效应:洋河发展的一再超预期,打开了二线酒的想象空间,特别是以古井贡酒为代表的徽酒。单以成长性来看,古井贡酒超预期的可能性会更大。洋河的高速成长所产生的鲶鱼效应,同样促进了龙头企业们的良性竞争与发展,加速白酒行业进一步向名酒企业集中,从而推升白酒行业整体估值中枢的上升。

　　特别声明:

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